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【案例解读】租厂房遇到拆迁,承租户与房东,谁来获取最终补偿?

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-07-18 17:29     咨询热线:010-61057018
  【案情介绍】字据为证 房东却不认账
  
  市民李二省在马杭街道租厂房做生意已经有六七年了,如今呢,这厂房要拆迁了,房东却闭口不谈搬迁费一事,还找来十几个人把厂房里的货都搬了出来,让人着实气愤。
  
  李二省夫妻俩和房东家因为这个已经发生过好多次争吵了。李二省说,她跟房东每两年签一次合同,最后一次合同到期时间是2015年9月1号,合同中明确标注,如果中途遇到拆迁,机器搬迁费归李二省所有。可让他疑惑的是,自从永安河拓宽拆迁的消息一出,房东就迟迟不办续签手续了。
  
  这合同没续签,房租却已经交到了今年3月份,而且有字据为证,如今拆迁补偿已经到位,而厂房内还堆着一百多吨货物,房东却不认账了。
  
  房东的丈人认为:因为合同2015年9月1号就过期了,这个搬迁费不能给他们。
  
  跟李二省一样在这里租厂房做生意的还有袁小燕等人,他们的合同还未过期,但搬迁费也没拿到。袁小燕:"六七台机器的,还有封机,他说给我一万块钱搬迁费,怎么够,关键他现在也是这个态度,他还拽得不得了,要帮你停电,断路。"
  
  【律师分析】
         
         厂房拆迁关系一个企业主的盛衰,关系众多员工的存亡,合法拆迁、合理补偿、合规程序作为现代社会所呼吁的重要关键点掌握着拆迁起承转折的命脉,对于一个承载着数十人、数百人、数千人生计,关于本案谁对谁错,请中小企业拆迁律师吴少博为您仔细评说。
  
  1、企业承租人是否应该得到拆迁补偿?
  
  承租人的获得拆迁补偿权利,是基于出租人对房屋的所有权而产生的,因此,企业承租人有获得拆迁安置并选择拆迁安置方式的权利。尤其是与被拆迁人达不成安置补偿协议时,有权要求被拆迁人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议,还有权选择具体过渡方式。
  
  2、承租人应该得到哪些补偿?
  
  对于应该属于企业承租人的补偿部分,包括对承租房屋进行装修及其附属物的费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,设备安装及调试费用,企业搬迁的费用,包括搬家费用及相关手续变更费用,停产停业损失、临时安置过渡费,员工解聘的安置费,对于无形资产的补偿费等。本案中,在拆迁中,仍合法经营的袁小燕等其他企业承租人因合同还未过期,有权要求拆迁方给予以上补偿。
  
  3、拆迁律师对本案的观点:
  
      根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《城市房屋拆迁管理条例》之相关规定,都未将承租人作为补偿主体。对于企业租赁合同中对于企业拆迁情况的有约定的,根据合同约定处理;没有约定的,根据法定。一般情况出租人主张租赁合同解除,一般都将拆迁视为不可抗力,从而认定租赁合同解除,出租人不承担违约责任,但是承租人仍应该根据法律规定得到相应的拆迁补偿。而本案中市民李二省的情况是属于有拆迁约定的情况,但是李二省的承租合同已经到期,未续签,但李二省继续交租金,出租人也没有提出异议的的究竟该如何处理呢?根据合同法规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
  
      因此,本案中市民李二省与房屋出租人的因合同到期,在并未续签的情况下,形成了事实的租赁关系,原租赁合同继续有效,该租赁合同成为不定期合同,不定期合同,出租人可以提前通知解除合同。因此,尽管原租赁合同中有规定关于拆迁的条款,也因合同被解除而失去法律效力,但是根据承租人仍应该根据法律规定得到相应的拆迁补偿。
  
  承租人是否可以获得拆迁补偿,主要取决于拆迁补偿合同和租赁合同的约定,在当事人对该问题未作约定或约定不明的情况下,应当根据公平原则,结合租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围以及出租人接受补偿的实际情况酌情予以认定。
  
   有很多出租方面对拆迁的时候,往往采取了一种极其自私的做法,就是甩开承租方,直接与拆迁方接洽。出租方以为这样的话就可以最大限度地满足自身利益。而承租方这个时候最担心的也是出租方不配合,因此在没有和承租方商量的情况下,私自签订补偿协议,这种做法其实也是一种愚蠢的做法,不但不能保证出租方自己的权益,有可能还会导致承租方会将矛盾集中到出租方身上,产生不必要的经济纠纷。所以在面对拆迁的时候,不管是出租方还是承租方我们都要奉劝一句:兼顾利益为上策。
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