【案例解读】集体土地转租行为应当得到收益性拆迁补偿

　　【导读】

 

　　2016年，成都市国土资源局武侯分局于4月公布《2016年武侯区征地拆迁工作目标》，被确定拆迁地块范围包括陆坝村6组、陆坝村部分，拟征地总面积165.65亩，其中上市面积103亩，规划用途为二类住宅用地，征收时间与2016年6月始。。

 

　　朱女士于2004年通过招商引资的方式与陆坝村村民委员会签订了《租土地协议书》、《租地协议书》。于2005年承租的土地用于自建厂房并出租。关于该转租行为是否可认定为实际经营行为，如何适用收益法进行计算补偿？

 

　　关键词：征地拆迁转租补偿

 

　　【案情介绍】

 

　　朱女士于2004年在武侯区金花镇陆坝村村委会招商引资的政策下，签订《租土地协议书》、《租地协议书》，租赁范围是陆坝村6、7社明成学校区间路东侧10亩集体土地用于生产经营，租期为长期。2005年，又将位于陆坝村6、7社机场堪路至学校南侧6.69亩集体土地承租并自建厂房用于出租。

 

　　【律师参与】

 

　　上述案情可以明确，征收的土地性质是集体土地，则集体土地上房屋应当适用的具体补偿依据：

 

　　2012年5月实施的《四川省人民政府关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》（川府函〔2012〕99号）、2000年9月实施的《成都市征地补偿安置办法》（成都市人民政府第78号）、2015年1月起实施的《成都市人民政府关于公布实施成都市征地统一年产值标准的通知》（成府函〔2014〕119号）。参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》。可以确定朱女士的补偿包括：非住宅房屋价值的补偿、装修及附属设施价值的补偿、因征收土地涉及非住宅房屋造成的设备拆除、安装和搬迁费用、对被征收人给予的补助和奖励。

 

　　尤其朱女士被征收的房屋为工业用房且用于出租，可以参照房屋租赁情况及租金价格资料，且朱女士多年以来长期承租集体土地建设厂房进行出租，持续产生稳定、可观的利润，认定该房屋为收益性房地产的估价，使用收益法来作为估价方法对其承租的集体土地使用权及地上建筑物、装修及配套附属设施的评估。

 

　　我所律师参与后，结合朱女士的详情，并结合其工业用途，将土地及房屋收益到期日确定为2055年，并结合其使用年限来确定其剩余的使用年限。

 

　　【案件评析】

 

　　根据《土地管理法》第47条之规定，征收耕地的，土地补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍-10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4倍-6倍。耕地产值就是土地的收益，平均产值倍数就是补偿未来年期。《土地管理法》的内涵即是从收益法的角度来对耕地补偿进行的立法。那么，集体建设用地上房屋，如果用于出租、商业经营、生产经营，能够产生稳定收益就可以用收益法进行估价。

 

　　朱女士的转租行为能否认定为实际经营行为的问题：被征收人早年与村委会签订土地租赁协议，进行实际经营，但在后来经营过程中发生转租行为，且该转租行为得到当地人民政府认可，根据司法判例及惯常的补偿方法，可将此转租行为认定为当事人的实际经营行为