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【视频】154期:为什么协议拆迁不是解除合同的不可抗力因素

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-08-24 15:11     咨询热线:010-61057018

(往下翻,为视频整理出来的文字)
 
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在大家的认知里,一家企业一旦接到拆迁通知书,接下来要做的就是谈好补偿准备搬迁了,不管企业如何报价,拆迁方如何还价,都是建立在企业同意搬迁的前提之下的。因为拆迁是国家意志和政府强制力作用下的行政行为,所以搬迁是定局,不容置疑,企业只能将着力点放在补偿的谈判上,但是北京吴少博律师事务所要告诉大家的是,有一种情况的拆迁企业是可以拒绝的。

这个要从吴少博律师事务所刚刚收到的判决说起了,做出判决的是北京市某区人民法院,出租方作为原告把我们的当事人承租企业告到了法院,说是这个地方遇到了拆迁,属于不可抗力,要求法院判决解除双方正在履行的租赁合同,但是法院在审理的过程中对方却拿不出相应的拆迁文件,并且法官到实地调取了相关的文件的时候,第三方征收拆迁方说我们这个是协议拆迁,没有所谓的拆迁文件,最后法院支持了我们继续履行合同的反诉要求,而不是解除合同。

为什么出租方以协议拆迁的理由要求解除租赁合同没有得到法院的支持呢?吴少博律师事务所认为协议拆迁之所以不能构成解除合同的不可抗力,其原因有四点:

第一,协议征收或者协议拆迁是规避了拆迁法律的行为,是不合法的。我们在上海,在浙江都遇到过这种情况,所谓的拆迁方声称我们这个地方搞的是协议拆迁,搞的是自愿行为,所以说不带有强制力,你自愿签、自愿拆就可以,所以说我们也不需要取得相关的拆迁文件。其实这种说法在我们国家是不被法律允许的,因为拆迁这种行为必须是以公共利益做为前提,必须是申请国家的相关批准文件,这是拆迁的基础要求。如果连基础前提都没有,那么这种所谓的协议拆迁是不允许的,是要被相关的职能部门查处的行为。

第二,解除合同的前提,即不可抗力是强制性的。我们知道,行政单位为了公共利益进行征收拆迁行为,是带有国家强制力的,这是一个具体行政行为,带有政府强制性的色彩,而协议拆迁本身是个自愿行为,不可能构成解除合同的不可抗力因素,所以这个前提就不复存在。

第三,自愿。协议拆迁的前提是自愿,如果协议拆迁的双方真的是自愿,那么其达成的也是一种债权上的合同关系,这是前提。而我们的当事人企业跟出租人签订的也是租赁合同关系,相应的,前面这个征收行为不带有物权性质,后面这个租赁合同也是一个债权,那么我们与出租人签订的债权合同在先,拆迁方与出租人的合同形成在后,同时我们争的都是同一个地块,同一个标的物,根据合同法的规定,我们的租赁行为和债权发生协议拆迁的前面,而且我方企业同时存在占有的行为且不可能分割。占有的都是同一块土地,前面形成的债权跟后面形成的债权,又不可能进行分割和隔离,那么我们的债权在前,必须先履行我们的租赁合同,如果要进行所谓的自愿协议拆迁行为,必须是在尊重我们的租赁合同前提之下,再去行使这个权利,如果企业作为承租人不同意,那么后续的协议拆迁行为就实施不了,这是个简单的法律逻辑问题。

第四,以协议拆迁为由。如果出租方给承租方造成了任何损失,都应该纳入损害赔偿的范围内。比如在协议拆迁过程中,承租企业不同意,出租方就把承租企业的水电断了,路断了等等的一些行为,给承租企业造成的附属设施损失、停产停业损失等都应该纳入直接赔偿的范围,因为双方之间具有直接的因果关系。反过来讲,如果是第三方比如当地村委会或者协议征收拆迁方,对承租企业施加断水断电断路的话,出租方是不负担这个责任的,损害赔偿责任不能挪到房东的头上,而是由拆迁方来承担这个责任。

吴少博律师事务所提醒广大承租企业,协议拆迁虽然打着拆迁的幌子,其本质只是普通的合同关系,成立在租赁合同之后且与租赁合同冲突,是没有权力要求企业搬迁的。