【视频】企业拆迁补偿的土地使用权纠纷问题，包括土地承包经营权，国有土地出让，耕地，租赁土地等

很多中小企业主经常会问我关于土地使用权不明确以及不清楚土地使用权在补偿中所占的比例的问题。今天在法制晚报主办的法律大讲堂节目中向大家讲讲怎么才算有完整的土地使用权。

现实中表现出的形式会有所不同，我认为主要有一下几种形式：

1.有的是土地承包经营权，也就是在集体土地上建的厂房用于养殖、种植或生产制造。有的是利用自己的土地承包经营权，这就是完整的土地承包经营权，在拆迁的时候应该有相应的补偿。

2.有国有土地使用权证的，完全取得了国有土地使用权。

3.集体企业一次性买断。当时是通过拍卖、一次性买断也好，买断的是乡镇集体企业一次性打包出售的资产，这就是连地一块买断的集体所有制资产。

4.集体企业改制。以前是集体企业，由集体企业内部股东一次性买断改制为私营企业，这也是有完整土地使用权的。不要看表面形式有可能签的是土地租赁协议，但是改变不了他一次性买断土地使用权和地上附着物的本质。

以上这四类都是有完整土地使用权的，也就是你要分清占用的土地是集体所有制土地还是国有土地。国有土地也会有租赁和真正的土地使用权的问题。比如讲租赁国有土地的土地或厂房，那么完整的土地使用权就是上边所讲的四类。偶尔还会出现从政府手里进行划拨性土地，特别针对招商引资的企业比较多。

在拆迁中，大家不能对这个问题产生模糊的概念，有很多中小企业主问道：“我签的是租赁协议，我感觉土地使用权也是我的。”或者明明有土地使用权被对方忽悠了，成了租赁权。我们清楚承租关系是租赁权，有土地使用权证的是物权，拆迁中补偿物权不补偿债权，租赁权是不予补偿的，也是无法纳入到拆迁补偿范围的。

土地使用权的补偿在整体补偿中所占的比例是多少?这个问题我们经过统计得出一个结论，完整土地使用权在中小企业补偿的比例能占总体补偿的40%左右，厂房重置补偿价占20%左右，停产停业损失占20%左右，其他的是附属物搬迁费。当然这不是准确的数字，有些企业本身机器设备非常多，而且不可搬迁的附属物也很多，会适当调整比例。但整体上会对生产制造业等一般企业采取4：2：2：1方式。大家可能对“4221”这个比例有疑问，为什么是90%呢?因为这个过程都有所扩张。总结起来，土地的补偿大约不低于40%。

今天讲的土地使用权问题希望能给中小企业在拆迁维权中提供一点经验，特别是有完整土地使用权的要衡量一下土地的价值是怎么补偿的，是否达到了整体补偿的40% 左右，这不是按照规定来谈的，是按照经验来谈的。