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【视频】65期:企业拆迁评估办法:重置成新法,市场比较法,假设开发法,收益法,推荐收益法

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-08-29 11:24     咨询热线:010-61057018
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按照房地产评估规范、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》当中一共列举五种评估方法。在实践当中有四种是频繁使用的,今天着重介绍一下这几种评估方法。评估的方法直接影响了最后所得出来的评估价值以及认定房屋土地价值所在。到底选用哪种评估方法来进行实际评估对被拆迁企业来讲是很重要的,因选取的评估方法不同在实践当中补偿价格相差数十倍之多都是很正常的。
 
  征地拆迁中五种评估方法分别是:重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。
 
  第一、重置成本法
  重置成本法最常见的评估方式,也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点,假如要求五月一日起进行实地征收,由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如,土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值,再扣除相应的折损率(70%或80%等)。
  成本法在以前运用相当广泛,土地价值,房屋价值都可以运用成本法进行评估,但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。
 
  第二、收益法
  在590号令当中是有相关的要求,如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法,其实也就是预估一下未来预期收益,选取适当的资本化率来体现,把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用,意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。
  收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体,一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业,原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。
  收益法在实践的过程中运用不是很多,在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分,评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。
 
  第三、市场比较法
  需要注意的是,参照类似的房地产市场价值,意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅),商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意的是属于什么用地,要参考附地范围之内相同性质的用地价值,主要是参照类似房地产市场的价值。
 
  第四、假设开发法
  假设开发法在实践中运用不多,例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例,开发商反过来作为被拆迁人与政府交流,必然运用到假设开发法来进行实际评估,开发商需要土地利用实际开发,土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房,需要运用土地开发满足开发的主体要件。
  所以要预估出土地开发后的价值,扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等,所体现出的市场价值。
  假设开发法很多中小型企业都希望适用这种方式方法,特别针对一些未利用的土地,也就是开发商购买后没有实际利用,还在进行申请审批规划等相关文件的时候,占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。例如,唐山某钢铁企业,企业进行外迁,剩余土地与政府进行协商如何评估剩余土地的价值,必须运用假设开发法来进行评估土地使用权的价值,实践当中运用相对较少。
 
  第五、基准地价修正法
  基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值,在实践当中应用不是很广泛。
  在实践当中我们常见的是充值成本法和市场比较法的评估方法,但是,我所律师在次强调提醒中小型企业如果产生的收益较高,并且是高附加值、劳动密集型以及技术专利行业,本企业前景预期可能成几何倍数增长的企业一定要进行收益法评估。
  例如,北京大兴区某企业,生产机器人配件行业。整个行业的专利技术只有意大利某企业可以与其媲美,大兴某企业的生产流程和生产工艺,以及技术专利都是非常丰富的;大部分的产品都是外销日本与德国。这种企业进行评估停产停业损失的时候必须按照收益法来进行评估。因为今年可能融资、负债,明年有可能大额收入。如果计算它某个周期的停产停业损失的时候必须按照收益法。
  提醒各位企业,与评估单位、征收单位进行实际谈判时,对于运用哪种评估方法进行价值价格的确定需要多方面探讨。即便是一个评估公司都受征收单位委托,由于评估的方法选择不同,评估出的企业价值也是天壤之别。
  我所代理吉林长春宽城某私营企业的征收拆迁案件,该企业是生产轻轨相关配件。全国之内仅有两家生产轻轨相关配件,该企业是私营企业,另一家为国营企业。与征收单位谈判时对于此企业的性质和前景,以及在此行业的垄断性没有引起足够的重视,征收单位希望按照成本法以及市场规律补偿。但我所律师强烈要求必须按照收益法评估,理由是此企业不是一般的生产加工类企业也不是养殖类厂房企业,此企业的预估利益处于一种不确定,甚至处于缓慢递增的状态,此企业五年、十年后很可能没有第二家与此能够行业竞争的企业,并且此企业的附加值在几何倍数的增长。
  中国的铁路以及地铁事业正在上升,发展前景是非常好的,此企业在此行业有一定的垄断性。这样的企业在进行企业损失评估的过程中应该采取现有市场上的收益法来进行评估。
  在这里给各位中小企业主简单讲解在协商过程中的需要注意的评估方法,给各位企业主作为参考。