【吴少博律所真实案例】“从0补偿到500万”，拆迁律师怎么做到的？

有一些征地拆迁案件，企业主并没有获得合理的补偿数额，甚至获得了零补偿。在律师实务中，对于如何提高拆迁补偿数额，是复杂且专业的工作，这对于企业拆迁律师有着较高的专业要求。下面从本所代理的典型案件的四个争议焦点入手，以事实和法律为依据，来分析一下，如何从零补偿争取到合理的补偿数额。
 
一、招商引资企业建房=私搭乱建的违章建筑？
 
1、招商引资企业自建房使用13年，突然被认定为违章建筑。
 
吴少博律所代理了这样一个案子，2003年3月，申请人响应招商引资号召，与上海市A区B村委会签订了《仓库用地使用转让协议》，约定受让B村仓库用地8亩。《仓库用地使用转让协议》签订后，申请人依照合同约定自建厂房。从2003年开始，陆续建设了二十二处建筑物，由申请人自己工厂使用，其余部分出租。最近几年，申请人将全部厂房出租给两家企业经营。就在这些建筑物存在了13年后，也就是2016年5月，上海市A区C镇政府根据《上海市城乡规划条例》第五十八条，作出《责令限期拆除违法建筑事先告知书》。认定这二十二处建筑为违章建筑。
 
2、被申请人以没有经过规划审批为由，责令申请人拆除涉案建筑。
 
在此后的一年里，被申请人又作出了一系列责令申请人拆除建筑的文件。例如：2016年7月，被申请人作出《责令限期拆除违法建筑决定书》。2016年8月，作出《限期拆除违法建筑催告书》《限期拆除违法建筑公告》。要求申请人在三日内自行拆除涉案房屋，逾期不拆除的，将被强制拆除。此后，被申请人又于2017年6月5日和6月6日，分别作出两次《强制拆除违法建筑决定书》，2017年6月6日，作出了《强制拆除违法建筑通告》。2017年6月6日作出《拆除告知书》，告知将于2017年6月13日起实施拆除，限期于6月12日前搬离。如有财物损失，后果由申请人自负。
 
3、申请人认为，被申请人作出的《限期拆除公告》认定事实不清
 
首先，申请人与B村委会签订的《仓库用地使用转让协议》明确表示了申请人后续可以建房，申请人不存在擅自建设行为。其次，申请人的建房时间为2003年，不存在被申请人《限期拆除公告》中认定的2016年5月26日的建房行为，被申请人作出的《限期拆除公告》与事实不符。同时，被申请人作出的《限期拆除公告》没有明确涉案房屋位置，以及涉案土地，申请人不能明确自己的权利义务受到的影响。根据《行政处罚法》第三十条之规定，“公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，依法应当给予行政处罚的，行政机关必须查明事实；违法事实不清的，不得给予行政处罚。”被申请人未经依法调查，未查明事实，依法不得对申请人进行处罚。所以说，被申请人作出的《限期拆除公告》存在认定事实不清的情况。这种对于双方有争议的事实未收集充足证据，就基于争议事实作出行政处罚决定的行为，是违法的。
 
 
二、2011年1月生效的《上海市城乡规划条例》约束2003年行为？
 
1、被申请人认为申请人违反了《上海市城乡规划条例》，应该自行拆除涉案建筑。限期不拆除的，应该强制拆除其建筑。
 
被申请人认为，其对申请人作出的《强制拆除违法建筑决定书》，适用法律正确。其法律依据是：《上海市城乡规划条例》第三十四条规定 建设单位或者个人应当按规定申请办理建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证。第五十八条规定  未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由规划行政管理部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第六十一条规定  规划行政管理部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，由项目所在地区、县人民政府责令有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。 
 
2、申请人的建房行为是因为村委会的招商引资，不存在影响规划的情况。
 
申请人的建房行为是因为村委会的招商引资，经过村委会许可，不存在影响规划的情况。就更不存在无法采取改正措施消除影响的情况。被申请人适用这一条款对申请人进行处罚，显然适用法律错误。
 
3、根据“法不溯及既往原则”，被申请人不应当用后生效的法律约束申请人先实施的行为。被申请人作出的《限期拆除公告》适用法律错误。
 
本案中，申请人于2003年通过合法途径，与B村委会签订了《仓库用地使用转让协议》。协议中约定申请人可以依照合同约定自建厂房。因此，申请人不存在“擅自搭建行为”。申请人的建筑是在2003年至2005年建设完成的。也不存在被申请人根据《上海市城乡规划条例》第三十四条第一款所称的“新建、改建、扩建”情况。因为《上海市城乡规划条例》于2010年11月11日通过，自2011年1月1日开始施行的，根据“法不溯及既往原则”，《上海市城乡规划条例》对2003年至2005年期间，申请人建成二十二处建筑的行为并不具有约束力。
 
三、据此《责令限期拆除违法建筑决定书》作出的《强制拆除违法建筑决定书》违法吗？
 
被申请人作出的《责令限期拆除违法建筑决定书》，要求申请人自行拆除涉案房屋，是对申请人的重大财产产生影响的行政处罚，被申请人应在《责令限期拆除违法建筑决定书》中告知当事人有申请听证的权利。根据《行政处罚法》的相关规定及立法精神，当行政机关作出涉及当事人重大利益的行政处罚时，应当给予其听证的权利。听证程序是行政相对人陈述和申辩的重要一环，在这个过程中，行政相对人有可能提出，很多案件承办人事先没有注意的事实和理由。同时，双方也对行政处罚所依据的证据材料和法律依据进行辩论和质证，这对于行政机关查明事实，并作出正确的行政处罚决定，有着重要的作用。
 
四、被申请人执法目的违法吗？
 
在申请人的建筑物建设之时，被申请人没有制止建设行为。在建筑建成之后，也不及时作出认定和处理，却是在允许申请人出租经营房屋十三年后，即在2016年才突然认定申请人建房行为违法。而此时正是C镇政府“推进现状建设用地减量化，对本区域内工业用地进行腾退拆迁”，申请人与C镇政府尚未达成补偿协议的情况下。因此，被申请人的执法目的是错误的，申请人有理由认为，被申请人有不作为和乱作为的嫌疑。
 
 
{责任编辑/原创作者：北京吴少博律师事务所---楚林}