答：评估师应依据其合法权属资料调査核实空地是趄否有开发或续建的合法权利，如没有，则按土地利用现状评估；如有，则评估中应考虑空地尚可开发的价值。在具体的抵押评估中，如果待估对象房产、土地须分别抵押，首先应设定和提示相关权益方抵押权人必须相同。此外,应査询当地房地产和土地分别抵押的有关规定，如果当地房产和土地管理部门规定房屋和土地抵押分别办理登记,—般应分别出具房产和土地价值，如果《房屋所有权证》的证载土地面积包括了全部土地面积，房产评估时可以连同证载全部土地面积一起评估。如果《房屋所有权证》证载土地面积小于《土地使用证》证载面积，除对《房屋所有权证》记载的房产和土地价值进行评估外，应对剩余的空地另行评估。
在他项权利属同一抵押权人的情况下，对空地、房屋及其占用土地分别评估时，空地面积可按总用地面积减建基面积计算，也可按总用地面积减该建筑物实际占有范围内的土地面积计算。最稳妥的做法是，就分割抵押的土地面积、范围征询国土部门意见，由国土部门出具分割红线图，从而保证对宗地的评估做到不重不缺。187.在房地分管的地区，对于土地抵押评估应提醒报告使用人注意哪些问题？答：如果地上有建筑物，应提醒报告使用人到房管局、国土局同时办理抵押登记，并注意以下亊项：
（1）国有土地使用权抵押未经土地管理部门登记的，其抵押行为不受法律保护，债务人不履行债务时，抵押权人也不能依法享有拍卖抵押房地产取得价款的受偿权。
（2）办理抵押时还应对地上在建房屋和新增房屋是否随同抵押加以约定。
（3）根据《中华人民共和国物权法》第82条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。但根据有关规定，如果地上建筑不在抵押合同抵押价值范围内，则抵押权实现时抵押权人不享有从建筑物变现价值中受偿的权利，虽建筑物一并抵押的土地面积如果在抵押合同中有约定，按照其约定，没有约定的，应为《房屋所有权证》记载的土地面积。