吴少博律师做客法晚法律公开课畅谈不动产法律那些事儿

　　

        “聆听法律好声音、助力法治中国梦……”

 

　　2017年6月13日，法制晚报法律大讲堂节目的特别篇“法律公开课”邀请北京吴少博律师事务所主任吴少博律师（免费咨询：010-61057018）为网友直播讲述“不动产法律那些事儿”。吴少博律师从法律层面对不动产的概念和违章建筑的认定、处置程序，以及违章建筑救济的渠道做了深度剖析，引起了广大网友的热烈反响。

 

　　不动产的的话题和生活密切相关，房产就是不动产的一种，随着近年房产增值，土地增值，随之而来的是房产纠纷居高不下，关于不动产方面的一些纠纷也屡见不鲜。

 

　　“以前我们看不动产就是土地加房产，在城市购买商品房需要获得两个证件，一个是国有土地使用权证，表明土地的性质，一个是房屋所有权证。但从2015年3月1日登记条例实施开始，就把这两个证合成了一个证——不动产权利证书”，吴少博律师首先从法律的角度对不动产的概念进行了科普。“不动产”即土地及土地上的附着物所呈现出来的形态在法律上所表现出来的法律术语。即便是像海洋或者草原这类不能附着建筑的，也被法律认定为不动产。

 

　　不动产和平常所说的财产相比有什么特点呢？

 

　　法律上划分动产和不动产。吴律师指出，满足可移动性并且可以登记的，就是不动产。不动产具有耐久性，数量有限，不可复制，并且因为其资源利用的有限性所以可以保持增值。由于不动产对于动产而言更有稀缺性，所以往往会比动产价值更高。

 

　　随后主持人就违章建筑是不是不动产进行了提问。

 

　　“首先违章建筑是不被允许的，所以不能在后面加上“权利”，因为这是法律不允许的”，吴少博律师话锋一转，“但是从形态上来讲的话，违章建筑所体现出来的形态与合法建筑是一致的，所以说它肯定是一种不动产，只不过这种不动产没有合法性，不能给它加上‘权利’。”

 

　　吴律师随后讲述了违章建筑的认定问题，2008年之前的《城市规划法》到2008年以后的《城乡规划法》的认定范围扩大。目前违章建筑的认定标准在于是否取得了建设工程规划许可证，但该证件并没有界定土地的合法性。吴律师说：“如果土地没有证，那就必然导致建筑不合法”。在实务当中，每个地方出具证件的部门可能不一样，北京可能是国土资源局管理，但有的地方也可能是在规划局办理，有的则把住建和规划进行合并，但是从法律上看一般都是规划部门管理。

 

　　大多数人比较关注的问题是在被认定为违章建筑之后应如何处置，这个行为过程可能会涉及《行政处罚法》、《行政复议法》和《行政诉讼法》。吴律师为网友们分析了三点非常重要的程序：1.调查了解，一般先给陈述申辩书；2.认定阶段。实务中可能征收拆迁方并不出具法律文书，然后不了了之；3.如果不自行拆除，征收拆迁方就会实施强制拆除，并下达文书告知复议和诉讼的权利。我国有特殊规定，既不复议诉讼又不拆除，就强制拆除。虽然我国《行政处罚法》规定，行政处罚一旦生效就不停止实施，但由于后法优于前法的原则，复议和诉讼的权利期限结束才能强制执行。这三个步骤同时也是当事人对违章认定有异议时可以从法律程序入手的方面。

 

　　申请上级行政机关审查下级行政机关的具体行政行为是否合法的行为，就是复议。针对行政机关的派出机关和职能机构，既可以向它的上级人民政府，也可以向它的管理和业务指导部门申请复议。“现在趋势是到设立它的部门进行复议”，吴少博律师（免费咨询：010-61057018）提醒道，“而且考虑到行政诉讼本身就是民告官案件，所以是按件收费，诉讼费用比较低，一个案件50块钱，并不是按照标的额收费的。”复议并不是诉讼的必经程序。希望大家不要对复议和诉讼望而却步，积极维护自己的合法权利。如果最后司被法机关认定违章建筑，那么行政机关就可以强制拆除。行政机关拆除需要缴纳费用，而自行拆除则不需要交费。

 

　　很多人关心如果征收方拆错了是否赔偿的问题。具体的情况是，如果在拆除过程中把合法建筑也拆除了，殃及池鱼，合法建筑的业主是否能要求赔偿的情况。现实中更常见的是，建筑本身不合法，但是行政拆除也没有按照法律程序，这种情况会不会有赔偿？这就需要根据实际客观情况来认定，比如招商引资，或者是2008年以前建造的房屋，就可能会得到赔偿；如果是临时建造的，建筑时间也很短，那即便可以确认政府行为违法，也不能得到赔偿。

 

　　四万余名网友在线收看了此次直播，纷纷为“法律好声音”点赞并参与互动。直播期间，吴少博律师关注网友的实时提问，回答网友们关注的问题，如二手房买卖和租赁、没有房本的拆迁房能不能买、房屋征收的补偿标准等。吴少博律师展现出的专业律师的专业姿态赢得了网友们的一致好评。