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【案例解读】鲍鱼养殖场被征收,如何确定补偿标准?

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2018-07-18   咨询热线:400-155-0888

【导读】

  鲍鱼的人工养殖在我国发展迅猛,由于各地自然条件不同,所以开发的养殖方式不尽相同.鲍鱼的养殖方式有工厂化养鲍鱼、坑道扬鲍鱼、浅海筏式养鲍鱼等。本案例是某国际公司在某沿海城市租赁土地及海域来养殖鲍鱼。后因修建码头,该养殖场被征收。本案例中介绍该养殖场提起诉讼维护其补偿标准。

  吴少博律师事务所结合十年拆迁补偿案件的经验,结合某沿海城市的鲍鱼养殖业主的诉讼经过,给水产养殖提供法律建议,当遇到征收时,补偿的标准及补偿的项目如何确定?

  关键词:鲍鱼养殖、征收、补偿

  【案情介绍】

  1、某公司的用地情况:

  某国际发展有限公司向某市工商行政管理局登记成立了某鸿公司。1997年9月10日,某国际发展有限公司与某县某林镇人民政府签订了《土地租赁协议书》,租赁位于某林镇林场的集体土地面积50亩,作为鲍鱼养殖场及其他水产育苗场用地,租期从l998年1月1日起至2017年12月31日止。随后某鸿公司开办养殖场并建成房屋,于2003年5月12日由某县政府颁发房地产权证,证号分别列某房地证字第C0XX8165—C0XX8171号,房屋所有权来源注明向某林镇政府租地建房,期限从l998年1月1日起至2017年12月31日止。

  2007年9月30日,某鸿公司与某县某林镇林场签订《租土地协议书》,租用某林镇林场原某鸿鲍鱼场后面土地56亩,租期从2007年10月1日起至2027年9月30日止。

  2、某公司用地的征收情况:

 某县因某港某太通用码头用地需要,征收位于某林镇某山北侧的某林镇下某村、内某村、某林林场、渔农队部分集体土地。某鸿公司的鲍鱼养殖场用地在该征地范围内。

  该某港某太通用码头项目用地通过某省国土资源厅用地预审并经某省人民政府同意后,某省国土资源厅作出《关于某港某太通用码头(一期)工程建设项目用地的批复》,批准征收位于某林镇某山北侧的某林镇下某村、内某村、某林林场、渔农队部分集体土地面积499.21亩作为某港某太通用码头一期工程建设项目用地。

  3、征地补偿的流程及某公司的非诉讼救济

  2009年7月20日,某县发布了《关于某太通用码头建设工程征地拆迁有关事项的通告》某府通(2009)4号),通告征地拆迁范围、规定时间内办理补偿手续及逾期未办理将依法处理等。2009年9月2日,某县国土资源局发布了《征地补偿安置方案公告》(某国土资告字(2009)15号),公布征收土地有关事项、征地补偿标准、农作物青苗补偿标准、建筑物、附着物等补偿标准。

  2010年3月5日,某县发布了《关于某港某太通用码头建设项目用海有关事项的通告》(某府通(2010)1号),通告某港某太通用码头建设项目的用海范围。

  2010年5月6日,由于某鸿公司法定代表人叶某某的信访,某县工作人员与叶某某作了《询问笔录》,叶某某承认知道某太通用码头建设工程征地拆迁有关事项的通告,收到某县发布的某府通(2010)1号文件,提出补偿要统一标准,不同意当时的补偿标准,同时要求与某太通用码头投资方洽谈解决等内容。

  2011年9月30日,某县国土资源局向某鸿公司等公证送达《关于某太通用码头征地范围涉及企业拆迁补偿问题的通知》,告知应在通知送达之日起15日内到某林镇政府办理登记补偿手续及逾期不办理的后果等。

  2011年11月18日,某县国土资源局、某林镇政府针对某鸿公司《关于我司鲍鱼养殖基地拆迁补偿的意见》进行复函,答复鸿桦公司提出补偿违背土地征收相关法律法规的规定、补偿内容及数额没有法律依据及尽快到某林镇政府办理相关补偿手续,按照《征地补偿安置方案公告》规定的标准核算,某鸿公司补偿总额合计为人民币1127.052万元等。

  2012年2月9日,某县国土资源局、某林镇政府向某鸿公司公证送达《通知书》,告知某县国土资源局、某林镇政府决定于2012年2月15日上午9时开始,对某鸿公司在某太通用码头用地范围的土地上建筑物及附着物进行再一次清点核实,并进行现场公证,通知某鸿公司派员参加。

 2012年2月15日,某县国土资源局、某林镇政府联合相关部门对某鸿公司在某太通用码头征地范围内的地上建筑物、附着物重新进行清理核查,并申请某县公证处进行现场公证,某鸿公司没有派员参加。

  2012年3月1日,某县国土资源局向某鸿公司公证送达《关于对某鸿水产有限公司拆迁补偿问题的函》,载明某鸿公司在某太通用码头征地范围内的地上建筑物、附着物经核实补偿总额为人民币1127.052万元。某鸿公司认为补偿标准低,补偿总额不足,要求补偿金额总计人民币76981万元。后经多次沟通,某鸿公司提出了补偿总额不低于人民币2亿元的要求。

  4、遭遇强制拆除

  2012年4月l日14时分,某县公安局某林边防派出所接到某鸿公司员工电话报称:有一百多人到某鸿公司强行拆迁其公司的建筑,限制某鸿公司工人的人身自由。某某日报等多家媒体出现场进行跟踪报道该拆迁事件并发表评论。

  5、诉讼救济:

某鸿公司与被告某县及其属下单位不断进行协商补偿问题,但未能妥善解决。于2012年5月22日直接向原审法院起诉。

  【北京吴少博律师事务所案件评析】

  补偿标准:

  根据《土地管理法》的规定,征收土地时,应当补偿土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费。对于鲍鱼养殖场的征收,除了土地补偿费、现存的地上建筑物、附着物,对于鱼苗及投资回报的补偿,应当参照相关法律规定“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费”,适当提高养殖业主的补偿项目。

  《土地管理法》第四十七条征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

  征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

  征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

  被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

  征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

  依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

  国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

  2、本案例中,某鸿公司开办养殖场所建成的建筑物、附着物位于某县政府发布的《关于某太通用码头建设工程征地拆迁有关事项的通告》(某府通(2009)4号)以及《关于某港某太通用码头建设项目用海有关事项的通告》(某府通(2010)1号)的用地、用海范围内,根据法律和司法解释的规定,某鸿公司因其建筑物、附着物被征收,有权依法获得补偿。

  根据《物权法》规定的补偿原则,按照中央“生活水平不降低、长远生计有保障”的要求,参照农村土地承包经营权确定补偿办法和标准,在补偿的范围中规定水域滩涂的征用补偿、水产品及水上设施的补偿和渔民生产生活安置等内容。包括地上建筑物、附着物、育苗补偿费、青苗补偿费应纳入补偿的范围。

  如果您对水产养殖征收拆迁补偿还有疑问,也可参考吴少博律师《企业拆迁100问》视频中讲到过的“水产养殖企业遇到拆迁如何获取补偿”。

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