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【谈判篇】企业拆迁中与征收方谈判有何技巧?

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2017-11-08   咨询热线:400-155-0888
  今年5月,国土资源部发布了《土地管理法(修正案)》征求意见稿,并面向社会大众公开征求意见。毫无疑问,有了科学、先进、公平的法律法规,被征收人才会获得公平、合理的征收补偿。广大被征收企业主应当注意到,《土地管理法》的修改完善是一件关乎自己切身权益的大事。事实上,由于以往被征收企业对于法律原则、基础常识缺乏必要的了解,欠缺起码的权利意识,才致使征收方往往会采取暴力违法手段实施征收。倘若被拆迁人自身的法律意识切实提升了,征收方自然会忌惮于法律的权威,征收中的种种违法乱象也势必能有所收敛。
 
  企业拆迁是对土地及其地上附着物的物权征收过程。其征收依据是拆迁许可证或土地征收决定书。这一过程实是公权力与私权利,行政管理权与民法物权相冲突,并倚借拆迁安置补偿使二者协调之过程。因此,企业拆迁法律谈判就成为维权过程中的重中之重。北京吴少博律师事务所(免费咨询:010-61057018)特总结了企业拆迁谈判中存在的问题与谈判技巧,
 
  一、企业拆迁谈判存在的问题
  1、谈判主体地位不对称,法律谈判缺乏平等性。与普通谈判不同,企业拆迁法律谈判一方主体为地方政府机关或者与专业拆迁公司。在拆迁谈判中,地方因其在启动拆迁程序上具有主动性,而在谈判中处于强势地位。更有甚者,即便法律法规强行禁止违法拆迁,拆迁人仍然会对被拆迁企业施以停水停电、违法强制拆除迁等各方面的压力。这种谈判主体地位的严重不对称性,使得被拆迁企业背负巨大的心理压力,法律谈判缺乏应有的平等性。
 
  2、被拆迁人谈判心理摇摆不定,谈判过程中难以坚持己方立场。因被拆迁人在谈判过程中背负巨大心理压力,被拆迁人的谈判心理会在取悦拆迁人获得较高拆迁补偿和做“钉子户”获得较高拆迁补偿的两个极端想法上不断游移摇摆。法律谈判既是谈判各方实力的较量,也是各方心理的制衡。由于被拆迁企业的弱势地位,故其不可能保持一个相对坚定的立场。
 
  3、拆迁谈判专业性缺乏,谈判各方心理价位各有差别。尤其是作为被拆迁方,因其对拆迁知识知之甚少尚无法形成框架性知识,在法律谈判中往往对补偿价格标准并不清晰。企业拆迁涉及百余个法律性文件,这还不包括行政机关及拆迁人所掌握的内部性文件。被拆迁人、承租企业缺少对拆迁法律知识的整体性认识,遇到拆迁,常常会向周围经历过拆迁的亲戚、朋友了解他们获得的拆迁安置款,然后综合地段区位、房屋状况做感官上的心理定位。但从法律上讲,这种心理定位是没有任何依据的。专业化知识的缺乏,使被拆企业主心理价格定位不准确,谈判各方因谈判标准差别过大致使谈判失败。
 
  二、企业拆迁法律谈判技巧
  1、制定法律谈判策略。律师接受当事人的委托参与法律谈判,既需要以其精湛的法律知识、灵活严谨的头脑思维为当事人争取最大的利益,同时还需要控制整个谈判的进程,斟酌可供谈判各方接受的谈判方案。因此,在企业拆迁法律谈判之前,必须要有审时度势地策略制定过程。被拆迁企业、律师在谈判过程中应当注重调查本次拆迁实施的性质、是否为违法拆迁、是否颁发拆迁许可证、拆迁许可证是否过期、评估机构聘请程序是否合法、评估内容是否有明显不合理现象、拆迁实施单位是否具有相应资质、评估机构是否具有相应资质、房屋所有权证是否完备齐全、租赁合同是否有效、被拆迁企业主体基本情况等。根据调查结果,适当调整谈判策略。
 
  2、找准目标,合理定位。要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,被拆迁企业主又担心补偿价位吃亏。所以,选择一个最好的方案很关键。对企业拆迁法律谈判进行合理定位,要建立在掌握拆迁法律谈判经验基础之上。
 
  3、适当使用集体谈判策略。集体谈判是指被拆迁企业共同与拆迁人进行谈判。北京吴少博律所(免费咨询:010-61057018)代理过多起集体诉讼的案件,因集体谈判中,被拆迁企业主人数较多,会对拆迁人施加一定的心理压力,容易在谈判中把握谈判中的主动权。但对集体谈判应当持慎重的态度。因集体谈判中主体诸多,对谈判策略和主谈代表提出了更高的要求。主谈代表应当合理控制群体的情绪,照顾各方利益诉求,合理把握谈判时机,不可意气用事导致谈判失败。
 
  

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