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企业拆迁维权攻略之精准狙击：“以拆违促拆迁”

来源：北京吴少博律师事务所更新时间：2018-03-11 咨询热线：400-155-0888

随着城镇化进程的加快，各个地方的拆迁工程不断推进。而在这样的背景下，中小企业作为众多被拆迁主体中的一个代表，因其涉及利益重大但自身维权力量薄弱，往往在拆迁过程中如同刀俎之肉任人宰割。虽然中央三令五申严禁非法强制拆除，但有关部门却另辟蹊径，采用认定被拆迁企业为违法建设的手段来促拆迁。一方面，以此降低被拆迁人的期望值，实现以较低的价位与其签订拆迁安置补偿协议；另一方面，通过拆除违法建设的合法手段掩盖其实现非法拆迁的真正目的。那么当中小企业面对这样的情况时该如何维权呢？我们又该如何“狙击”行政机关以拆违促拆迁的行为呢？
探本朔源：为什么会出现以拆违促拆迁？
拆除违章和拆迁征收是两个完全不同的法律程序，拆除违章建筑是国土、规划、城管等部门在行使城市管理职能的过程中，对违法建设行为进行的行政处罚。拆迁征收是有指有权进行征收的行政主体基于公共利益需要，以行政权对单位、个人的土地使用权及地上房屋进行征收并按市场价值给予补偿的行政征收行为。
两者由不同的行政机关进行管辖，执法目的不同，适用法律依据不同，在法律程序上也没有必然的交叉。也就是说，拆迁征收并不以拆除违章为前提，拆除违章也不是必须和拆迁征收同时进行，拆除违章也不会导致其他有合法手续的房屋同时被拆除的法律后果。
但是2011年《国有土地上房屋征收与补偿征条例》出台后，拆除违章和征收拆迁之间的关系变得越来越紧密，毫不夸张地说，拆除违章已经成为拆迁征收最有力的一个辅助手段。导致这个结果主要有几个原因：
第一、2011年征补条例出台后，拆迁主体从房地产开发商变为县级以上的政府，而县级以上的政府在调配城管、规划、国土、环保等部门参与拆迁这方面有更多的优势，能综合参与保证拆迁的进度。
第二、各地方政府财政危机严重，为了实现土地财政的利益最大化，征收主体必须控制拆迁成本，在拆迁征收中违章建筑不予补偿，因此如果认定为违章可以大大降低拆迁成本；
第三、拆除违章建筑的行政处罚涉及房屋的合法性问题，通过定性企业为违章建筑，迅速拆除，使得当事人取证难度加大，行政机关诉讼风险减小。
精准狙击：面对以拆除违章建筑为由的低价拆迁企业如何维权？
北京吴少博律师事务所认为：中小企业在面对以拆迁促拆迁的时候，想要最大程度的维护自己的权益就需要了解违章建筑的拆除程序，在程序上“狙击”政府以拆迁促拆违的行为。
狙击点1：违章建筑的认定
根据《土地管理法》第73条的规定和《中华人民共和国城乡规划法》第64条的规定可知：认定建筑用地违法的事实应有建筑物所在地的县级以上地方人民政府土地行政主管部门来认定；认定建筑物的规划违法事实应有由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门来认定。
此外，《中华人民共和国城乡规划法》第65条规定了在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证进行建设的违规事实可由乡、镇人民政府来认定。
综上，对于违章建筑的认定除了上述行政部门外，其他行政机关是没有认定权的。
狙击点2：违章建筑的调查
根据《行政处罚法》第36条、37条的规定：行政机关在调查时，执法人员执法人员不得少于两人，并应当向当事人或者有关人员出示证件。询问应当制作笔录。因此，企业的建筑在没有相关人员到场调查进行拍照摄影并制作笔录的情况下就被认定为违章建筑显然是属于程序上的违法，而很多行政机关往往求拆心切会忽略掉调查程序，构成程序违法。
狙击点3：重要的程序性权利
根据《行政处罚法》第30条、31条、32条的规定在行政机关作出责令限期拆除决定前，应告知当事人依法享有陈述权、申辩权、申请行政复议和提起行政诉讼的权利。此外根据《行政强制法》第35条的规定在行政机关作出强制执行决定前还应以书面的方式催告当事人履行义务。以上的程序性要求极有可能在将来的诉讼中成为证明行政机关拆除行为违法有力证据，因此作为被拆迁企业应熟知并了解。
狙击点4：强制拆除决定
当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。强制执行决定也是书面形式，需载明强制执行的理由依据、方式时间、申请复议或提起诉讼的途径和期限，并加盖行政机关的印章。如果行政强制执行决定不是以书面的方式作出且未载明上述内容和加盖行政机关印章，属于程序违法。
“欲加之罪，何患无辞”在这场预设就不公平的交易中，中小企业不知所措。签了协议，可能企业损失重大，东山再起，难矣。不签协议，可能被认定违建，顷刻间夷为平地，痛矣。在这个时候，北京吴少博律师事务所要提醒各位中小企业主：遇到以拆违促拆迁的事情，一定要冷静维权，因为在这场博弈中是专业知识的较量，是胆识与技巧的较量，多余的情绪是解决不了任何问题的，尽快找到维权思路和方式才是我们最应该做的。

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