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因划定二级水源保护区国有土地使用权被收回,企业是否有权获得补偿?

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2019-03-14 09:17     咨询热线:010-61057018


案情概述


2000年9月,甲公司通过受让方式取得某村一块土地的国有土地使用权,面积为950亩,用途为商住。2005年2月,甲公司取得了区发展计划局关于该调整后地块新建商品住宅项目的批复。因其规划设计条件未获批准,2006年11月,甲公司向法院提起诉讼,要求市规划局履行对其规划设计条件的申请进行审核,诉讼过程中,市政府作出批复确定涉案地块属于禁止建设区,法院以市政府已经做出批复,甲公司申请审核地块控制规划已明确为由,判决市规划局对甲公司规划设计条件的申请进行审核。2007年9月,市规划局复函甲公司称不再出具规划设计意见书。2009年12月,甲公司被吊销营业执照。

2012年10月,经市政府批准,国土局作出《收回国有土地使用权决定书》,决定收回甲公司950亩国有土地使用权,甲公司不服申请行政复议,省政府予以维持。11月,国土局公开招标承担收回涉案地块补偿价格评估机构,最终确定乙公司为评估机构。2013年3月,国土局作出补偿决定,补偿甲公司5千万,甲公司不服提起行政诉讼,请求确认该补偿决定无效。

法律分析

《土地管理法》第五十八条规定,有下列情形之一的,由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:为公共利益需要使用土地的;为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

由此可知,为公共利益需要使用土地的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权。本案中,甲公司虽然取得了涉案地块上新建商品房的项目批复,但因规划条件未获批准,事实上也没有进行开发建设,后来该地出台的地方性法规表明涉案地块属于二级水源保护区,明令禁止进行房地产开发建设。市政府依据法规规定将案涉地块规划变更为生态绿地,并禁止已批未建居住用地开发。国土局作出《收回国有土地使用权决定书》,决定收回案涉地块国有土地使用权,与该地地方性法规修订实施和市规划调整具有延续性和一致性,符合因公共利益需要收回国有土地使用权的情形。甲公司因规划管制,难以对案涉土地进行房地产开发等项目建设,所以甲公司对案涉财产权损失依法有权获得补偿。

那么应该给甲公司多少的补偿呢?《土地管理法》第五十八条规定的是给予适当补偿。《城市房地产管理法》第二十条规定,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿;《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第八条规定,财产征收征用应遵循及时合理补偿原则,给予被征收征用者公平合理补偿。

上述法律法规及国家政策规定的比较笼统,“适当的补偿”,“相应的补偿”,“公平合理的补偿”,多少算合理?多少算公平?均需结合个案情况作具体分析。行政主体因公共利益需要收回国有土地使用权的,收回的土地使用权以出让方式供应的,应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划限制等,参照市场地价水平经专业评估后予以补偿;收回的土地使用权以划拨方式供应的,参照评估的划拨土地使用权价格,核定土地使用者应有权益后予以补偿;确定补偿标准的基准日,原则上应当以行政主体作出收回决定的日期或者以收回土地事宜向社会公告的日期为准。

本案中,甲公司及国土局均认可按照案涉国有土地使用权收回当时的市场价值给予补偿,也均同意通过评估方式确定案涉国有土地使用权的客观合理价格。依据案件事实及相关法律规定,评估机构通过公开招标选定,评估程序及采用的评估方法合法合理,而且诉讼中甲公司也没有相应的证据能证明其受到的损失,所以国土局作出的补偿决定不能完全补偿其损失的主张不能得到法院的支持。
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