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土地评估实务千问千答
24.运用市场比较法时如何选择比较因素？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-19 16:37
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答：一般情况下选以下比较因素，特殊情况下作相应增减：⑴交易时间（必选）；（2）交易情况（必选）；（3）交易方式或理解为价格类型（必选）；（4）土地使用年限（必选，可在个别因素中体现）；（5）区城因素；（6）个别因素。
在评估实务中，往往以客观市场价值作为评估的价值基准，所以（2）、（3）经常被合并在一项考虑。
不同用途的土地，影响其价格的因子不同，修正的具体因子应根据估价对象的用途确定，可参照当地政府公布适用的“基准地价修正系数表”中相应用途的“宗地修正因素”。进行区城因素及个别因素修正时，比较因素的选定及其权重的确定也因用途不同而相异，例如商业用地的繁华度、临街状况、区城环境、宗地面积等重要，住宅用地的交通、景观（尤其是江景、山景等稀缺景观）比临街状况、形状等重要，工业用地的集聚度比区城环境重要，等等。比较因素的选择和权重取值还须与《土地估价报告》中的“地价影响因素分析”呼应，不得漏掉重要因素，必要时应说明因素选定的依据。
在评估实务中，往往以客观市场价值作为评估的价值基准，所以（2）、（3）经常被合并在一项考虑。
不同用途的土地，影响其价格的因子不同，修正的具体因子应根据估价对象的用途确定，可参照当地政府公布适用的“基准地价修正系数表”中相应用途的“宗地修正因素”。进行区城因素及个别因素修正时，比较因素的选定及其权重的确定也因用途不同而相异，例如商业用地的繁华度、临街状况、区城环境、宗地面积等重要，住宅用地的交通、景观（尤其是江景、山景等稀缺景观）比临街状况、形状等重要，工业用地的集聚度比区城环境重要，等等。比较因素的选择和权重取值还须与《土地估价报告》中的“地价影响因素分析”呼应，不得漏掉重要因素，必要时应说明因素选定的依据。
