通过案例看商品房虚假宣传的救济

问题导入

商品房再销售时往往需要通过投放大量的广告和优惠条款来吸引购房者，从而能够及时回款将商品房销售出去。实践中，许多购房者会看到售楼处的大幅广告比如“花园洋房”、“山水别致”、“学区房”、“交通枢纽旁”等吸引人的标语，而不少购房者也是因为这些广告中的宣传而决定购买此楼盘中的商品房。在签了购房合同，开放商交房时却有时没能够提供前期广告宣传的配套设施，此时就涉及到商品房买卖中的虚假宣传问题。那么，什么情况下会构成虚假宣传呢？购房者如何才能够在开放商虚假宣传时保障自己的合法权益呢？我们通过一个案例来向读者做进一步解释。

案情简介

2011年11月起，某房地产开发公司在当地广告媒体刊登收房广告，内容主要为“首付款8万元，加送8㎡的入户花园”，广告右下角的小字内容主要为“本资料所有图片文字仅供参考，所有内容均以最终法律文书和买卖合同为准，开放商保留最终解释权。”2012年10月3日，滕某缴纳首付款289454元，房地产公司为其出具收据，双方还签订了商品房定购缴款单，缴款单主要内容为：“滕某预约房地产公司开发建设的××区房屋，面积114.89㎡，单价为3875元／㎡，总价445199元。优惠后单价为3825元／㎡，优惠后总价款439454元（滕某享受优惠5745元），滕某首付款289454元，余款150000元。此外，备注中还写明，滕某享受了在购房期间房地产公司实行的赠送三居室家电基金优惠活动。”

2012年12月2日，滕某与房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中主要内容为：“滕某新购买的商品房建筑面积114.89平方米，套内建筑面积99.11平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为3825元，价款为439454元。滕某一次性存入商品房首付款289454元，其余价款办理贷款……，合同还约定了其他内容。”

2012年12月27日，滕某缴清房款，后因小区部分业主质疑房屋面积，2015年3月3日，测绘公司答复确认小区“入户花园”按实际建筑面积计算并计入各户套内面积，也即产权面积中包含“入户花园”的面积。
现滕某起诉至法院，要求房地产公司返还房款30600元（8㎡入户花园所对应的价值）及相关利息。

案件审判结果

一审判决：房地产公司立即返还滕某新购房款30600元及利息。

二审判决：撤销一审判决，驳回滕某的诉讼请求。

再审判决：撤销二审判决，维持一审判决。

律师分析

上述案件中，我们可以看到两审法院对案情出现了截然不同认定，围绕商品房的广告宣传的认定，读者应当注意《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

（一）“首付8万＋送8㎡入户花园”的广告宣传是否可以视为要约？

或许有的开发商认为，上述广告宣传应为一种销售政策，该广告内容并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且不明确、不详尽具体，不符合上述司法解释中对要约的规定。

首先，对商品房开发规划范围内的房屋作出的说明和允诺是指，如楼层的分布、房屋的结构、单间的面积、功能的区分等等，而“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施，如供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场、商业、服务业以及医疗教育、公共交通等等。本案中，“首付8万＋送8㎡入户花园”并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。其次，“首付8万＋送8㎡入户花园”作为一种销售政策，没有对赠送方法、标准进行具体明确的描述，且在广告中注明“欲知详情，请到楼盘展示中心咨询”，意在邀请购房者提出购房要约，故该售楼广告应为要约邀请。

然而，针对本案中开发商发布的广告中刊登了“首付8万＋送8㎡入户花园”的内容，没有明确广告内容终止时间。该广告内容对滕某确定购房意愿和房屋价格产生了重大影响，应当认定该广告性质为要约。

（二）商品房广告没有明确终止时间，购房人可否依据其广告内容要求开放商履行义务呢？

开发商的广告系针对不确定的广大消费者发布的广告，且广告中对赠送8平方米入户花园活动没有确定具体期限，在广告右下角注有“本资料所有图片文字仅供参考。所有内容均以最终法律文件和买卖合同为准，发展商保留最终解释权”的字样。

本案中，开发商发布广告时间为2011年11月，而滕某购房系在2012年10月，现滕某有证据证明确有购房者于广告发布后享受了赠送八平方米入户花园的优惠政策的事实，虽然通过开发商在不同日期广告发布的广告内容反映，仅部分期刊发布广告内容含赠送8平方米入户花园，但是该广告宣传对滕某作出购房决定产生了重大影响。且滕某享受在购买房屋时享受其他优惠政策与其接受8㎡入户花园之间并不矛盾。

本案中虽然双方签订的《商品房买卖合同》中未明确约定广告内容，但是该广告内容对双方具有约束力。现滕某所购买房屋的入户花园已计入总面积中，滕某请求中天公司返还相应购房款及利息时合法合理的，法院也最终支持了其诉讼请求。

综上，提醒读者在购房时应当对开发商的广告宣传进行再次确定，如果有可能，尽可能将开发商的承诺加入到房屋买卖合同中，避免出现口头承诺后期无法维权的情况。此外，还要明确上述司法解释中对商品房买卖中的广告宣传的认定，作为购房者，应当对何为有约束力的承诺和无约束力的承诺做到心中有数，提高保存证据的习惯，避免出现出现纠纷时无证据可以支持自身的诉讼请求的情况。