购买的商品房延期交付，如何索赔？

问题导读： 延期交房指的是开发商未在商品房买卖合同约定的期限内将符合合同约定和国家相关标准的房屋交付给购房者的行为。那怎样理解“逾期交房”这一概念呢？逾期的意思很好理解，所谓逾期就是超过规定的期限。那什么是“交付房屋”呢？

根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条和第一百三十五条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现就是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。在《物权法》中对于一般动产，在标的物交付的同时发生所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据《物权法》和《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生转移。另外，《城市房地产管理法》还规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。   

当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内向买受人“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买受人，否则，将承担违约责任，如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。至于房屋所有权移转义务的履行期限，当事人既可以另行约定，也可以按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定来确定。

案情简介：

景秀天成的几十名业主，起诉开发商必须按合同约定，每日按总房价款万分之一的标准支付违约金，一审获得法院支持。此后，开发商上诉称是逾期交楼是政府、天气原因，要求参考同地段租金，降低赔偿标准。

审判结果：

一审判决：解除李某与房地产公司签订的商品房认购单；房地产公司返还李某已付购房款并支付李某以1万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算从2011年5月4日始至实际付清之日止及以324180元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算从2011年5月6日始至实际付清之日止的利息。

二审判决：撤销一审判决；驳回李某的诉讼请求。

再审判决：撤销二审判决；维持一审判决。

律师分析：

开发商逾期交房的违约责任分析

（一）关于交房的条件及时间点

  开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点，应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准，即所谓的“交钥匙”。实践中，开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案，开发商只需要获得建设主管部门发出的竣工验收备案证书即满足交付条件。

（二）违约金的确定标准   

   1、商品房买卖合同有约定的，从其约定    
商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。
   
   2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准   
租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。    

（三）以租金标准支付违约金的法理基础    

    由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。   

（四）免责事由    

     免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。