购买的商品房成烂尾楼，教你如何处理？

问题导读： 所谓烂尾楼，是指已经办理用地和规划手续，合法开工的项目，开发商缺乏资金继续投入或其他原因，至少停工一年以上。导致烂尾楼的原因有多种，不仅是资金问题，也有可能是项目涉及其他纠纷，存在合法性问题等原因，当然最常见的是开发商缺钱了。如果开发商不能从银行拿到资金继续投入，那么烂尾的概率非常大。现在期房盛行，开发商都是拿着银行借款和收上来的预收房款开工，购房者等于被项目“套牢”了，遇到烂尾楼的要掌握主动，通过各种手段尽可能挽回损失。

案情简介：

彩石山庄在济南曾“赫赫有名”。2006年6月，作为山东省属企业的三联集团推出这个房地产项目，主要建设高档景观洋房和双拼、联排别墅等。最初对三联集团职工内部销售，随后扩大到对外销售。

“那时房地产一片红火，尽管彩石山庄离市中心约20公里，但依山而建环境优美，且每平方米2600元的均价很有吸引力。”济南购房户王鹏告诉记者，他拿出35万元买了一套130多平方米的大房子。据了解，2146户购房者交纳总房款近9亿元，每户40万到上百万元不等，其中1741户购买了“五证”不全的水晶花园和白领公寓项目，405户购买了手续齐全的绿松苑和尚华居项目。按照合同规定，2008年10月交房。

当购房者还沉浸在等待入住新房的喜悦中时，随后发生的事却让他们始料不及。曾在家电销售等领域全国知名的三联集团，因为资金链断裂走到了破产边缘。2008年9月，项目全面停工。记者日前到项目所在地看到，工地还是停工时的样子，除少数在建楼封顶外，大部分仍是一片空地，杂草丛生、破败不堪。购房者有人将原来唯一房产卖掉，本想买房养老，但因迟迟未交房面临无家可归的窘境；有想买婚房的年轻人，结婚数年后仍住不上新房。

审判结果：

山东省最终确定了“按照法治思维，在法律框架内予以解决”的工作思路。去年9月底，济南市中院启动对彩石山庄项目的人民调解程序，去年10月，涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物被顺利以16.296亿元拍卖成交。

截至2014年底，济南法院共向与三联达成人民调解协议的购房群众发放执行款约8.2亿元，1700多户购房户息诉息访。

律师分析：

这几年来经常接到烂尾楼业主打来咨询电话，问我们：买的房已成烂尾楼，开发商拖，政府不想管。求助如何解决？

1.烂尾楼的特点是行政参与、司法解决，这是核心原则，业主必须相信法律，拿起法律武器！首先是大家要抱成团，单独起诉意义不太大，开发商快死没死的时候，如果是实锤，你第一个去起诉和解退房的概率高。等楼盘停工了一段时间了，开发商基本上死透了，这个时机已经错过，就要在律师的指导下统一行动。律师的指导和行动一致缺一不可。

2.建立组织之后赶快扭转业主们“信访解决”的思路，业主们普遍有个心态，就是相信政府，找政府信访。你说这个维权途径有没有效？大部分时候效果不显著，只是让各方逻辑自洽：

政府认为这是开发商的事情，和他无关；如果和政府有关也未必是好事，有些烂尾楼政府本身也是“债权人”甚至“股东”、“债务人”，和购房人是竞争关系。

大多数业主希望依靠少数人的力量解决问题，比如业代，大家跟着业代行动，跟着业代等待。

业代，因为小区不是只有一两个业主，业代要为小区争取1000万利益，1000户业主落实到自己手里才1万，和1000万比起来，拿回自己三五十万本金才是目标——通过握着一大群其他业主做筹码去和政府“谈”和开发商“对话”，通常都是解决自己的问题为主要目标，以解决大伙的问题为次要目标。

3.真正想解决问题的话，不可能无视一些核心问题：

·停工的前提是开发商资不抵债

·债是谁的债？显然不是业主的债，而是还有其他债权人

·这些债权人不会闲着，肯定要起诉，他们同样担心打赢官司无钱执行的问题

·开发商没钱，幸好他们有房子

·所以债权人要执行房子

4、业主要尽快请律师，并不是为了拿回钱和房子那么简单，拿起法律武器才能及时阻止项目被其他债权人蚕食，才能踏踏实实回家去等。
 
最后说一句，信访和司法并不冲突，明智的组织者应该是一边找律师一边信访，而不是信访，实在走投无路了再找法院。今天中国的烂尾楼业主代表10个里面有9个都是这个德行，我认为至少一半以上是打算出卖邻居的伪业代。也不知道是谁给他们这种蜜汁自信，认为自己只要和信访局局长聊聊天就谈笑风生了。