商品房规划变更案例

一、案情简介。
2011年12月，甲与乙公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房的用途为商铺，属框架结构，该商品房合同约定建筑面积共80平方米”。合同签订当日，甲即向乙公司支付了购铺首付款。2013年7月，乙公司与丙公司签订项目整体转让协议书，约定涉案项目的权属由乙公司整体转让、过户给丙公司，由丙公司独立自主开发建设。乙公司收取甲的定金在本协议签订之日起十天内，由乙公司汇到丙公司指定账户。
2013年1月和7月，丙公司相继取得涉案建设项目的《预售商品房许可证》和土地使用权证。2014年2月，丙公司为办理预售商品房登记事宜，向县房地产管理所提交的《融城银座1栋明细表》上注明，“融城银座”1栋1层共有的房号从1-1-1至1-1-39。同时提交的《房屋分户图》上也标明在2012年12月20日“融城银座”1栋1层存在1至39号房。其中与宗地编号为401-12的《地籍图》上红线勾勒位置一致处标注38、39号。
2014年7月，丙公司就“融城银座”项目重新办理规划和预售许可手续，并分别取得了《建设规划许可证》和《预售商品房许可证》。根据丙公司在县房地产管理所备案的《房屋分层分户平面图》反映，“融城银座”1栋1层户号为：101至150，A-36至A-38，宗地编号为401-12的《地籍图》上红线勾勒位置已不存在A-39号，该处已变更为公共通道。
后因为丙公司无法交付合同中约定好的A-39号房屋，甲便将乙公司和丙公司一同诉至法院，要求二公司按照合同约定交付“融城银座”1栋第一层的38、39号门面。
二、法院裁判。
一审法院审理后认为，涉案“融城银座”项目已在起诉前已经被丙公司取得了《预售商品房许可证》，且乙公司已将该合同的权利义务转让给丙公司，故丙公司应承担向甲交付门面的合同义务，乙公司不应承担交房的连带责任。现约定的9号门面已变更为公共通道，缺乏交付的客观条件，故仅支持甲对38号门面的诉请。判决丙公司向甲交付38号门面，并驳回了其他诉讼请求。
一审判决后，甲不服随即提起上诉。上诉理由包括：
（1）诉争39号门面仍有交付的可能性。如一审中被上诉人答辩所称：“上诉人愿意以当前市场价格补足房款，被上诉人愿意以适当价格的优惠价格交付门面”。这说明一审第一次开庭时讼争39号门面仍然符合可以交付的条件。上诉人于起诉前申请了诉前保全，一审法院也作出了予以保全的裁定。
（2）2014年8月之后，被上诉人才向县房地产管理所办理《房屋分层分户平面图》备案，且被上诉人在一审中也未向人民法院提交变更后的《建设工程规划许可证》。《房屋分层分户平面图》的备案并不意味产生规划变更的法律效力，规划变更应以《建设工程规划许可证》为准，故被上诉人没有证据证明39号门面已被变更，39号门面仍存在，仍具备交付条件。被上诉人变更规划的行为显然在于意图通过规划将39号门面变更为公共通道致使无法交付，目的在于逃避自身的履约责任，主观存在恶意。其行为严重违反了合同的诚实信用原则，应属无效。
（3）根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》（法释（2015）5号）第一百六十五条的规定：人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期间内，任何单位不得解除保全措施。本案中，被上诉人明知讼争的39号门面已经被查封的情况下，仍以申请规划变更的方式，将39号门面变更为公共通道，以期实质上造成39号门面被解除保全的后果。融水县住房和城乡建设局如果在明知39号门面被查封的情况下，仍作出同意变更的批复，显属违法行政行为，不具法律效力。人民法院可以责令融水县住房和城乡建设局撤销被上诉人的建设工程规划许可证和商品房预售许可，恢复为变更前的许可。
（4）上诉人的一审诉讼请求除要求被上诉人交付门面外，还要求被上诉人协助上诉人办理相关产权登记手续。协助房屋买卖办理相关产权登记手续是房地产开发公司应有的合同义务，在《商品房买卖合同》中也作了明确约定。一审判决既然确认了《商品房买卖合同》的合法有效性，即应一并支持上诉人的该项诉请。
二审法院经审理后认为，
首先，上诉人甲所主张的“融城银座”项目一栋第一层中的39号门面并未进行任何房屋所有权的登记备案，且在交付前已经变更为走道，该门面已不存在；
其次，“融城银座”商场已经正常经营，在39号商铺区域变更为建筑物公共区域后，全体业主对该区域即享有权利，如需变更为商铺则涉及到全体业主的利益，且根据融水县房管所所出具的说明显示，该区域已经属于公共部分为全体业主所有，因此，该区域变更回商铺则会涉及到其他业主的利益。再结合双方《商品房买卖合同》第十条的约定（即：变更房屋设计的，买受人可以选择退房或者不退房，买受人选择不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议）可知，房屋交付前发生房屋设计变更时，上诉人甲不愿意退房可以与被上诉人丙公司另行签订协议，而并非必然系按照原合同履行，况且39号原商铺区域目前缺乏交付的客观条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”上诉人甲坚持要求被上诉人福川公司交付39号商铺区域并协助其办理该区域相关产权登记的主张，本院不予支持。
最后，上诉人甲所提之被上诉人丙公司系在法院查封期间将房屋进行了变更，有关单位存在行政违法行为的主张，则不属于本案民事纠纷处理的范围。
最终，二审肯定了一审所查明的事实和证据，判决驳回上诉，维持原判。
三、律师说法。
首先，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。即本案中甲与乙公司之间的合同权利义务概括转移给了丙公司，故甲要求乙公司履行交房的连带责任于法无据，也不存在连带责任的问题。
其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。即合同签订时尚未取得商品房预售许可的，并不意味着合同就是无效的，这里还有个后续取得的情况。
最后，这里还存在一个规划变更的问题，即将原来的39号门面变更为公共通道并开了通道门口。法院认为这个变更已经是事实，且无法改变。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”法院还认为，商场已经正常经营，在39号商铺区域变更为建筑物公共区域后，全体业主对该区域即享有权利，如需变更为商铺则涉及到全体业主的利益。因此吧，也不具备可以履行的事实。
另外，对于变更的定性问题，法院认为不属于本案民事纠纷的审理范围。
总之，本案中，当事人希望获得合同约定的两套门面房的利益是无法实现的了。如果为了公共利益需要而不得不改变原有规划，则于法于理都说得通。如若不是，则当事人的合法权益就存在被实际侵害的后果。至于规划变更对商品房买卖合同纠纷的影响，还需要从行政诉讼中寻求答案。