商品房买卖中，交房面积与合同约定面积不一致时，可以要求退房吗？

问题导读：

商品房买卖过程中，难免会出现买卖合同约定面积与实际施工交付面积不一致的情形，实践中，如果不一致面积很小，可能买卖双方就没有对该不一致部分产生争议；如果不一致面积较大，可能买卖双方会协商或者按照合同约定补交超出面积的价款，或者返还短缺面积的房屋价值。由于房屋买卖属于重大的不动产买卖行为，如果出现交房面积与合同约定面积不一致时达到一定程度时，买房人是可以要求退房的，接下来我们以案例的形式向读者做进一步的分析。

案情简介：

2011年5月4日，李某与房地产公司签订了商品房认购单，约定李某预定购买房地产公司开发的一套面积108.5平方米商品房，合同总价款334180元。双方口头约定房地产公司在2012年10月中旬前将商品房交付李某。认购书签订后，李某于2011年5月4日交付购房款1万元，于2011年5月6日将324180元购房款交付给房地产公司，房地产公司2013年通知李某入住，但由于实际面积为114.59，超出订购面积6.09平方米，房地产公司要求李某补交面积差额18757元。李某不同意补交，认为超出约定面积3%的部分应当无偿给付买房人，双方发生争议，故至今未办理入住。

该案件经过一审、二审和再审程序，李某的诉讼请求最终要求解除购房合同并返还购房款。

由于双方没有就当李某所购房屋的合同约定面积与实测面积不符时如何处理进行约定。此外，该案件中房地产公司认为李某主张合同解除应当受到一年的除斥期间的约束，至起诉时李某要求解除合同已经超过了一年的期间，解除权已经消灭。

审判结果：

一审判决：解除李某与房地产公司签订的商品房认购单；房地产公司返还李某已付购房款并支付李某以1万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算从2011年5月4日始至实际付清之日止及以324180元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算从2011年5月6日始至实际付清之日止的利息。

二审判决：撤销一审判决；驳回李某的诉讼请求。

再审判决：撤销二审判决；维持一审判决。

律师分析：

（一）实际交付面积与合同不符时的处理方式

针对出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对此进行了明确的约定，围绕面积误差比绝对值３％（含３％）进行了分别约定：

（1）合同有约定的，按照约定处理，由于商品房买卖合同是双方意思自治的结果，因此合法有效的合同约定优先于法律规定，合同没有约定或者约定不明确的才会按照法律法规进行调整。
（2）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。该条明确了买房人的合同解除权不是任意的，3%以内的房屋价值应当按照单价进行结算。
（3）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。该条明确了在超出3%后，买受人可以据此主张合同解除，但是该解除权不是法定解除权，买房人仍然可以继续履行合同。
（4）买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。
（5）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

（二）实际交付面积与合同不符时的合同解除权是否有时间限制

  该案中，房地产公司主张李某行使解除权已经超过一年的除斥期间，不能再主张解除合同，那么真的是这样吗？

房地产公司主张的除斥期间援引的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

从条文中我们可以看到，房地产公司所主张的一年除斥期间所适用的情形仅是针对迟延交付房屋或迟延支付购房款情形，不适用本案具体案情。依据合同法第九十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，房地产公司负有及时催告买受人李某行使合同解除权的义务，如果房地产公司催告后的合理期限内李某不行使解除权，才发生解除权消灭的法律后果。

综上，买房人收房后发现房屋实际面积与合同约定面积不符，且面积误差比绝对值超出３％，买房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，该合同解除权没有一年期的除斥期间的限制，具体期间应当视房地产公司催告的时间。