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【视频】停产停业损失的计算问题?企业拆迁100问,吴少博律师

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-04-20 11:00     咨询热线:010-61057018


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随着城市化进程的加快,不管是城市企业还是乡镇企业,都面临着越来越多的征收拆迁问题。经营作为企业保持活力的重要因素,在面临拆迁问题时不可避免的要被中断,如何对停产停业损失进行补偿就成了很多企业遭遇拆迁时极其关注的问题。

停产停业损失,是指因房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失。停产停业损失发生予非住宅型的房屋被征收时,对于住宅房屋。因为其不存在生产经营活动的用途,因而也就不存在停产停业损失的问题。从事合法的生产经营活动赚取利润属公民行为自由的范畴,由生产经营而获得收入、利润等属于公民的合法财产权,依法不受侵犯。但房屋征收却造成了被征收人于原址上无法继续从事生产经营活动,此种生产经营活动的中断或终止当然会造成被征收人的生产经营损失,致使其通过生产经营活动能够获取的的可得财产利益丧失,因而征收人应当对停产停业损失依法给予补偿。当然,停产停业损失是指合法损失。亦即从事合法生产经营活动而可能获取的合法财产利益的损失;违法生产经营活动本为法律所不许,属依法应予取缔的范畴,因而不存在停产停业损失补偿的问题。

 

停产停业损失关系到企业的切身利益,这事到底有多大,一般来说要从四个方面来分析。

首先,我们要看拆迁项目是一个什么样的项目。一般而言,拆迁项目有征收、腾退、拆违等几种,不同的项目,所体现出来的价值也是不同的,比如征收着重点在于土地,而拆违着重点在于建筑。另一方面,落实到具体政策中,其价值也是不同的,比如现在的非首都功能疏解或者上海的“五违共治”、浙江的“三改一拆”,“五水共治”当中,停产停业损失所体现的又是另一种价值。

其次,企业产权种类的不同,受停产停业损失的影响程度也是不同的。从主体上来看,如果企业具有完整的产权,也就是说既有土地使用权,又有房屋所有权,又有企业的经营权,那么这样停产停业的补偿占整体份额是有限的,因为这个整体还包含了土地和房屋等其他方面的补偿,对企业来说,停产停业损失这事儿就不是最大的。反过来说,如果企业土地房屋都是租赁的,一旦涉及征收拆迁,企业只是一个经营的主体,停产停业损失将成为整个补偿的着重部分,就是拆迁企业的头等大事。这些是拆迁和征收方面,在拆违的情况中,给予企业的补偿可能就只有房屋重置成本价格,而且价格被压的极低,造价十万的房屋,打着拆除违章建筑的名义给压到两万三万。至于停产停业损失更是无从谈起,因为企业生产房屋是违章建筑,生产活动是不合法行为,就不应该开工生产产生利润。

第三,企业因停产停业造成的利润损失,应当如何来补偿呢?补偿数额又如何确定呢?这就涉及到补偿方式的问题。根据企业的规模、纳税的额度来推算企业的利润,在一个周期内以此进行补偿,这是最正规的一种补偿方式。第二种方法是根据企业房屋的造价进行补偿,比如企业房屋重置成本估价1000万,政府按1000万的百分之十即100万,作为企业停产停业损失补偿的费用,当然这样是没有充足的科学和法律依据的。第三种是目前实践中使用最多的方法,以经营面积来确定企业的停产停业损失,按照企业的经营面积,每平米补偿一定数额。但是前面说过,在完整产权企业中,对停产停业损失这一块依赖没有那么高,因为在有土地使用权的情况下,很多价值或者诉求可以通过土地使用权来实现。如果是租赁企业,停产停业损失补偿这一块是决定不能舍弃而且要争取最大化的补偿。除此之外,政府也采用以奖代补的征收拆迁方法,对配合政府政策、愿意主动搬迁的企业提供奖励。

第四,哪一类企业是要最大化的争取停产停业损失补偿的呢?

吴少博律所认为应该是就特定的、特殊行业,或者说每建筑面积所产生出来的利润是很高的企业,再通俗的说,就这个厂一看建筑面积很小,但是每年产生的利润却是非常高的。这类企业,往往对停产损失的要求都是非常高的,也是非常重视的,应该予以特殊争取的主要方面。比如我们在实务当中碰到的,比如加油站,加油站是非常特殊的、特殊行业,一个加油站,就几个油箱几个房子上面一个棚,很简单,作价几乎很难超过一百万,特别是经营时间长的,但是它所体现出来的附加值可能上千万。这种情况下,如果单纯的按照地上建筑物和附属物标的作价,补偿数额非常小,企业真正的停产停业损失没有正确的被表达。再比如说,宾馆饭店这一类的,宾馆饭店这一类的两头大中间小,一个是装修的头,特别是使用年限比较短的,装修的比重比较大。但是停产损失更是大,愿意就在于他所体现出的附加值高,看上去好像一个宾馆没有几个员工,但它每年所创造的利润却非常高,对比之下,土地和房屋补偿反而占比较小。这类的企业也是要对停产损失补偿予以特别重视的。

停产停业损失这事到底有多大,不光要看拆迁项目、企业类型,还要看产权和补偿方式,所以我们说,停产停业损失这个事到底有多大,还是要根据企业自身情况来决定。