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【视频】136期:办案手记-安徽宿州某连锁饭店拆迁维权案例

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2019-11-04   咨询热线:400-155-0888

今天吴少博律师以安徽宿州某连锁饭店拆迁案为例,分析一下商铺拆迁中可能遇到的问题和对应的解决方法,希望能给各企业主一些借鉴。
 
该连锁饭店是一家家族企业,在当地拥有7、8家的连锁店,经营效益非常好。2014年3月,该连锁饭店的总店被划分到拆迁范围。总店所在的土地性质早期是所在社区村集体的土地,由该企业向村集体一次性买断,取得了500多平米的商业性质集体土地使用权。后来因经营需要,该企业在原有建筑的后院扩建了200多平米的附属建筑。
 
在拆迁过程早期,当事人和拆迁方并没有产生很深的矛盾。2014年4月份当事人和当地乡镇人民政府签订了草签协议,约定了补偿方案,并在5月份将总店停止营业来配合拆迁进程。8月份,拆迁方又给出两种安置方案:第一种是原地回迁,原有建筑安置面积可以按照1:1比例安置,但是扩建部分只能按照实际面积的30%进行安置;第二种是迁到繁华度稍差的地方,但是安置面积全部都可按照1:1.6比例来补偿。当事人的要求是原地回迁,且回迁的面积全部按照1:1的比例进行安置。后来,拆迁方又声称该饭店所在地点的规划变动成为乡镇政府的便民大厅,无法进行原地回迁。双方的分歧越来越大,谈判无法继续,当地政府对开始采取强制拆除和断水断电等手段,无奈之下,当事人找到我所,委托我们以法律手段维护自己的权益。
 
我所接案以后,针对当地乡镇政府的行为,及时采取了相应的措施:
 
第一,当时,当地政府已经把饭店的门窗卸掉了,把一些基础设施也毁掉了,把扩建的建筑推倒了一部分。针对这些严重违法行为,我们及时报警,因损害额度达到5000元以上,成功以故意损坏公私财物进行犯罪立案,并引起了当地媒体的关注。
 
第二,当地乡镇政府向区政府申请了征收补偿决定,引入了司法强制拆除程序。针对此决定我们向当地市政府申请行政复议,理由是对方没有遵循法定程序:第一,没有相关的合法文件;第二,没有同时给予当事人货币补偿和安置两种法定选择;第三,采取断水断电等违法手段,违反了征收程序。最后,市政府支持了我们的请求,撤消了该征收补偿决定。
 
我们以上的应对措施给当地乡镇政府也造成了很大的压力,于是对方愿意坐下来和我方当事人进行和平谈判,最后基本满足了当事人的要求——原地回迁,且把扩建部分算成合法面积给予1:1比例的安置。
 
这个案例的关键点在于:饭店的原有建筑属于合法建筑,扩建部分位于合法建筑的后院,是用于合法经营的合法建筑的附属建筑,且因建于2008年之前,只能依据当时的地方规章条令进行合法性的认定,不能根据城乡规划法认定为违章建筑。而当时没有相应的条令认定扩建部分为违法建筑,故扩建部分属于合法建筑,按照《国有土地征收补偿条例》应得到1:1的补偿安置。

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