【视频】137期：企业占用集体土地应该补偿吗？

　　在政府进行土地征收时，拥有集体土地使用权的企业能获得补偿吗?如果能获得补偿又该怎样补偿呢？首先，给大家一个肯定的答案——是可以获得补偿的，但我们要根据具体情况、性质的不同来区别对待。针对这些情况，吴少博律师从六个方面为大家作出了分析　

　　一、有集体土地使用权能否获得补偿？

　　企业拥有集体土地使用权，就应当给予补偿。最近接待了几个企业主，他们说当地的政府、拆迁方在拆迁的时候，认定他们凭借集体土地使用权证是不予补偿的。很多地方都有这种情况。

　　土地上往往附着的是两种权利，一个叫所有权，一个叫使用权。所有权的性质跟归属只有两种，一个是国有土地使用权，一个是集体土地使用权。所以土地真正的所有权所有者只有一个，要么是国家，要么就是集体所有。

　　集体所有呈现出来的就不一样了，有可能是村集体，有可能是村民小组，也有可能是乡镇企业，呈现出来的主体是多样性的。

　　另外一个就是国家所有，在国家所有的前提之下，使用权有可能是分离的，而且在实务当中基本上全是分离的。国有土地使用权包括通过招拍挂方式拍卖来的住宅用地的使用权。建商品房的使用权包括通过出让、转让、划拨等方式所取得的国有工业用地使用权。再比如所取得的教育、仓储、物流等用途的国有土地使用权都是一样的。

　　反过来讲，集体土地使用权也可以分离的。在以前，特别在90年代之前80年代左右的时候，往往是不分离的。村集体所占有、村集体所使用。乡镇企业所占有或者说所有的集体土地，往往也是乡镇企业自己使用。但是随着经济社会的转变，又出现了所有权和使用权分离。比如有些乡镇企业做不下去了，不好做了，他就实行了招拍挂。有的个人或者说企业进行了买断，这个时候集体建设用地使用权就发生了转移。本村村民之间可以就宅基地进行买卖、转让。我从别人手里买过来的宅基地使用权，就是一种集体建设用地使用权的转让。所以说在实务当中会出现一些不同的状况。但是要遇到征收拆迁的时候，做为各位企业主而言，已占有的往往就是使用权性质。也就是说，要么是集体建设用地使用权，要么就是国有建设地使用权，然后来区分你的性质。有的是住宅，有的是工矿、仓储，有的是商业等等，来区分你国有土地使用权的价值。但是有一点是肯定的，只要有不动产，或者集体建设用地使用权，或者国有土地使用权证，在进行拆迁的时候都应该予以补偿，补偿的就是使用权的区位价补偿。

　　二、哪类土地上存在集体土地使用权？

　　有耕地，比如集体土地上耕地。有建设用地，包括宅基地等等农业用地。还有一些特殊属性的与农业相关的问题，比如养殖用地、畜牧用地、种植用地。因为不同的规划所产生的用地性质不同，如草地、森林，因为性质其实都属于农业地的范围之内，但是所呈现的方式不一样。还有的如某些村集体所用的荒地，还有一些未利用地，这都是集体所有权。集体土地所有权向下的使用权所呈现的方式，或者说所呈现的样子。

　　三、哪些土地权利属于集体土地使用权？

　　第一个是建设用地使用权，包括宅基地、集体建设用地、集体上的工业用地都属于建设用地的序列范围之内。第二个是承包经营权，前面是个建设用地使用权，后一个叫承包经营权，承包经营权往往就在耕地、草地、林地等。上面所体现的往往是基本农田后的农用地，上面所体现的这种使用权性质。第三个说租赁性质，租赁的建设用地，或者说租赁的具有承包经营权的土地。咱们刚才从前三个方面向大家展示一下，土地从所有权和使用权的性质上所呈现出来的样子上，以及所赋予权力属性上来解释了这个问题。

　　四、哪些方式可以取得集体土地使用权

　　刚才从前三个方面向大家展示一下，土地从所有权和使用权的性质所呈现出来的样子，以及所赋予权力属性上作出了说明。第四点我们来说明一下是怎么取得的。

　　第一种集体建设用地，是划拨性质的取得。有的是无偿划拨性的取得，当时集体建设用地用于乡镇企业、乡办企业的时候，它所取得的土地往往是不需要花钱的。所以进行转让的时候，或者说没进行转让，只是一次性买断的时候，土地证上标注的性质还是划拨；第二种是转让，将集体建设用地使用权进行一次性转让，包括现在所鼓励的土地承包经营权进行流转。这都是一次性产生的一种买卖、转让的行为；第三种就是将集体建设用地使用权和上面的附着物、厂房进行一次性买断，这在实务当中是非常多的。当占用集体建设用地使用权，并且进行企业的生产经营，后来由第三方进行一次性买断时，买到的不单单是地上附着物，还买到了土地的使用权；第四种就是租赁，一次性租了多少年这块土地的使用权。但是租赁在我们国家还属于债权范围，不属于物权范围；第五种就是一开始的原始取得。原始取得这种情况现在来讲的话是比较少的，非常少见的。原始取得就是一块集体建设用地，或者是由耕地转为建设用地以后就进行首次取得的。这种方式在实务当中见的确实少。

　　五、拥有集体土地使用权在拆迁当中怎样补偿？

　　首先拆迁得到补偿的是什么？获得补偿是一种权利，在实务当中可以分为物权跟债权。我们为什么说这种租赁性质不宜补偿，你哪怕租了20年，一次性交了20年的土地使用费，但是如果没有进行物权的转让，或者说转变成物权仅仅还是一个租赁权，界定为一种债权。那么这个时候呢，是不是给土地使用权补偿，可以给你什么补偿？例如，租赁20年，只干了十年，其余的租金要给你适当的退款。退款包括由于租赁当中不能实现这种租赁的目的给你造成的损失，都可以纳入到一个赔偿范围。但是单纯的租赁权是不予补偿。所以我们刚才就讲了补偿的主体必须是物权，物权作为一个主体。那么在补偿的时候怎么来进行确定补偿价值，这是很多企业所关心的一个问题。大家都很清楚集体建设用地现在是不允许上市交易的，只是在2015年国务院确定了全国20个试点范围，进行集体建设用地试点交易。包括北京的大兴区现在所进行拆迁的项目，明确写明就是进行集体建设用地试点交易的项目。所以说往往现在在市场上没有正规的市场交易价值，你说没有参考值，没有参考值那么怎么办呢？那么到了实务当中很多就是集体土地参照国有土地来补偿，这个是集体建设用地使用权。如果你是土地承包经营权的，那么往往就参照耕地征地补偿来进行确定补偿范围。比如我们国家的土地管理法明确规定了，年产六倍以上包括土地青苗费等等的相应补偿。那是耕地，因为承包经营权也是要予以补偿的。我刚才也讲的是集体建设用地使用权，那么我们在实务当中来怎么确定，往往确认的就是说按照国有土地进行这种价值的区分。

　　大家都知道物权法有四种权利属性，占有权、使用权、授予权、处分权。那么作为集体建设用地的话，它也享有占有、使用收益，但是不能任意的处分。可以进行抵押，但是最后进行买卖和转让是不允许的。2007年10月开始实施的物权法当中对这一块也做了明确的限定。所以说在使用当中我们一般就参照国有土地来进行补偿，但是它的价值是稍逊于国有土地。从这几个方面来进行判断，使用年限、用途区别等等。

　　第一个，使用年限，比如还剩40年、还剩20年，它是使用年限进行了缩减。但是集体建设用地往往都是没有使用年限的，所以在这一块它是比国有土地要强的。

　　第二个，就是用途区别，有的国有土地所产生的用途是非常广泛的，工矿、仓储、教育、娱乐，住宅商业都是可以的。但是往往集体建设用地是比较单一的，以前只适用于乡办企业跟乡镇的医院、学校等等这一类的公益事业用地。所以说它的用途往往比较狭窄。

　　第三个，关于区位价值，同样是北京三环的地，我要参照三环的价值才可以。这体现了市场的区位价格。

　　第四个，转让自由的不同。上面已经说过。

　　从这几个方面我们可以看出，集体建设用地在实务比国有土地可以略低，但是不能过分的低，也不能脱离国有土地使用权所体现出的市场价值。这是现在一个比较主流的观点。

　　六、几种特殊情况

　　第一，招商引资。招商引资来了以后，如果在招商引资合同当中出现了土地一次性转让、买断的话，这个时候就属于土地也交付给你了，只不过没办相应的过户登记，没办相应的公证措施，但是已经做了招商引资。作为有职权的政府职能部门已经将土地转让给你，这个也是可以参照土地使用权补偿的。

　　第二个，就是政府允诺。比如政府允诺可以怎么怎么样，对于土地作出了相应的承诺，那么这对土地使用权也是可以补偿的。

　　第三个，大范围的在全市政府管辖范围之内的直接允许，或者鼓励一些特色产业的发展。有些地方石材产业搞的不错，鼓励在全市范围内占有什么样的土地，进行大范围的发展这个产业，这在90年代来讲是不奇怪的。哪个地方都有主导产业，如果是政府或者说政府职能部门发了相关的文件，允许进行土地使用权转让、买卖、占有使用并且取得相关的收益，发展当地的特色产业，或者说支柱产业，这些也是允许的。