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【视频】拆迁开始前,企业要做好哪些准备?

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-04-13 11:10     咨询热线:010-61057018


  俗话讲,好的开始是成功的一半,作为企业,在拆迁中所遇到的问题比普通住宅要复杂得多,所以在拆迁开始前期,如果对一些以后可能遇到的问题进行梳理,提前布局、未雨绸缪,可以让我们在拆迁的过程中更好地做到临危不惧、游刃有余。我们认为,拆迁开始的前期,被拆迁企业所做的准备应该包括以下几项:
  (一)法律程序和项目政策的准备
  1.了解拆迁项目的背景
  主要包括拆迁项目的性质,是属于集体土地上的拆迁,还是国有土地上的拆迁?拆迁的主体是谁,项目的规划内容是什么?拆迁的期限,拆迁的规模、是否和公共利益相关联?拆迁的补偿总额是多少?(这对企业客户确定心理价位很重要)项目是否得到区、县及以上人民政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件?是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见、是否按照2011年公布的《国有土地上征收和补偿条例》规定的法律程序?
  2.吃透各项拆迁安置补偿的政策
  虽然拆迁方所制定的各项补偿政策的标准都普遍偏低,在我们确定补偿要求的时候仅有参考价值,但是还是要对具体的政策进行细细的研读,因为只有在充分了解的情况下,才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。另外,我们在办案的过程中经常遇到补偿项目补偿缺漏项的情况,比如明明项目的实施意见里包含了停产停业损失,但是拆迁方偏偏告诉你条件不符合,你的企业没有停产停业损失。或者告知你这个项目没有土地补偿,这都是我们在拆迁维权中经常遇到的问题。
  (二)企业自身的准备
  1.整理企业资产,准备企业财产清单、材料清单
  企业拆迁,尤其是大型企业拆迁,一定要在拆迁开始之前对自己的资产做到心中有数,不能指望评估公司帮我们解决企业到底有多少财产的问题,因为我们都清楚,评估公司是拆迁方指定和委托的,评估价格有很大的随意性。
  财产清单主要包括企业范围内的土地面积、厂房、办公室、员工宿舍的面积,不可移动的机器及附属设施的清单,可移动但是移动后会导致设备贬值的损失清单等等,这样的预估可以防止评估报告缺项漏项,损害我们的合法权益,重要的是还可以让我们对自身具有土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和,做到心中有数。可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。
  材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等等,已有的需要保存好,列好清单,没有且重要的,尽量想办法解决。
  2.进行企业自我体检,消除法律隐患
  当拆迁中的博弈进行到一定的程度的时候,拆迁方会使出各种手段对被拆迁企业施加压力,比如让税务局去查企业的税收、消防、安全生产等方面的问题,发现问题甚至制造问题对被拆迁企业进行处罚。这时候就需要我们打铁还需自身硬,对各种可能出现的问题进行预估,提前防范,提前布局。
  此外,对即将到期的银行贷款,也需要认真对待,如果没有遇到拆迁,到期的银行贷款可以通过相关的手续以新贷还旧贷或者申请延期,一旦遇到拆迁,情况就可能发生变化。实践中我们就遇到这样的案例,企业贷款到期后,拆迁方促使银行起诉被拆迁企业,在诉讼中又将企业的资产做了极低的评估,企图通过申请财产执行的方式结束拆迁,一旦企业在这种时候资金周转不顺畅,就会非常被动,甚至是带来致命的打击。
  3.建立信息渠道
  企业在经营中积累的一些社会关系不一定能对补偿价格直接发生作用,但是了解搜索信息很多都是可以做到的。被拆迁企业要有意识地建立信息渠道,要做到随时能够了解拆迁进展的相关信息,包括拆迁方的信息和其他被拆迁方的信息。有了准确的情报才能进行决策,知己知彼才能胜券在握。所以听到要拆迁开始的信息后,就要考虑怎么建立信息来源渠道,切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。
  (三)专业人员的准备
  一般比较大的企业遇到拆迁时,会聘请专业的律师和专业的评估和财会人员,对进行账目梳理和资产的评估,然后准备好谈判方案和应急预案。从法律层面来看,一旦与拆迁方正面接触后,就要预防产生财产风险和人身风险,一般最主要的就是提前做好法律保护措施,防止被强制拆迁或者违法拆迁。
  (四)做好长期斗争的心理准备
  以上的准备都做好了,剩下的就需要我们企业经营者做好长期艰苦斗争的心理准备,我们都知道,涉及的利益越大,斗争就越激烈。拆迁是一场重大利益的斗争,不要期望谈判几个回合就能解决问题,没有斗争智慧和斗争决心是不可能完成这项重大工程的。