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棚户区改造过程中如何维权？

来源：北京吴少博律师事务所更新时间：2018-07-16 咨询热线：400-155-0888

近年来，随着我国社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，改善人们的居住环境已经成为了一种趋势。而棚户区改造也成为了当下社会人们所关注的问题之一。在全国众多的棚改拆迁过程中，出现很多一刀切的补偿标准，没有考虑具体的房屋情况和时机条件，对于被拆迁人的个体诉求明显考虑不足，导致被拆迁人合法利益受损害。今天我所律师根据多年来的办案经验为大家列举部分在棚改项目维权中需要掌握的要点。

一、首先我们要明确什么是棚户区？棚户区改造的范围又指哪些？

根据国家住房和城乡建设部等五部委下发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）和《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）等文件规定：“棚户区是指国有土地上集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域。”而根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》国发【2018】37号，棚户区改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房、农村危房。而在《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中也指出：禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。在办案过程中，我们发现很多棚户区改造把征收拆迁的范围扩大化，常常会把用于生产经营的企业厂房也纳入了棚户区改造。而棚户区特指居住区域，企业厂房并不属于棚改项目的范围。

二、政府实施棚户区改造要经过哪些程序？

首先要确定拆迁、安置范围和对象，检查棚户区改造拆迁安置范围是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划和社会发展年度计划，编制棚户区改造年度计划。其次制定拆迁补偿安置方案，对拆迁补偿安置方案进行公示，公开征求群众意见，公示期不少于30天，公示期结束后根据公示情况修改完善方案后公布实施。再而就是对房屋及附属物进行评估，确定评估补偿金额，与被征收方签订拆迁补偿安置协议，并确定补偿安置方式。最后组织棚改居民搬迁。

三、被征收方在征收过程中有哪些权利？如何更好地维护自己的合法权益？

1、获取公平补偿的权利

棚户区改造顾名思义是改造脏乱差的低质量房屋街道，但是现在很多地方借着棚户区改造的名义对正常的社区进行商业开发，一旦打上了棚户区的名义，拆迁补偿价格也就跟着低了。地方进行棚户区改造拆迁宣传倡议中，灌输棚户区房屋不值钱的想法，给被拆迁人很低的补偿价格，被拆迁人如果不懂法律和国家政策，很可能就被糊弄签字。实际情况是房屋的价值不是由政府说的名义或者项目来决定的，而是按照房屋本身的市场价值来决定的，参考市场上同类房屋的市场价格。补偿项目也是按照法定的项目，包括房屋重置成新价和土地区位价格，安置费，搬迁费，过渡费，停产停业损失等等。棚户区改造中的国家政策，是惠民，保障，安居，解决困难家庭的住房问题，改善城镇居民的生存条件，就补偿的实质来说，更是应该施惠于百姓。拆迁基本的原则也是拆迁之后的生活水平不能低于拆迁之前的生活水平，所以，只要被拆迁人“越拆越穷”就是不合理的。

2、对房屋价值的评估、复核以及鉴定的权利

评估是确定房屋价值的重要程序，一般最终的补偿标准都是建立在评估价格上的，所以评估程序尤为重要。首先，评估公司的选择。评估公司的选择可以由征收部门和被拆迁人协商选择，或者投票，摇号，抽签等方式，委托有资质的评估公司。其次，评估应当结合被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。最后，如果对评估结果有异议，可以在规定的日期内申请复核，对复核结果有异议，还可以向评估专家委员会申请鉴定。

现实生活中，棚户区改造拆迁中评估程序不合理之处比比皆是。地方上的评估公司受地方政府的干预，评估程序不合法，评估结果也难让人满意。所以，只要评估结果和房屋的实际价值相差悬殊，被拆迁人一定要充分行使自己该有的复核和申请重新鉴定等权利。

3、征收补偿方案的参与权

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：拆迁补偿方案，是房屋征收部门拟定，报市、县人民政府批准。经过论证的补偿方案应该要进行公示，广泛征求公众的意见，期限不得少于30日，并且房屋征收管理部门应该将征求意见情况和根据公众意见修改情况进行公布。被拆迁人要及时了解拆迁工作进展，关于拆迁补偿方案也会组织听证，被拆迁人要在听证会中及时表达自己的意见和诉求，在拆迁的每个环节都保证自己的权益得到充分的实现。

综上，棚户区改造虽然是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程，但在实践过程中，不合理的补偿比比皆是，希望广大被拆迁者敢于运用自己手中的权利，拿起法律的武器，去维护自己的合法权益。

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