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【视频】124期:黑龙江某铸造企业征收案件

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-08-27 11:52     咨询热线:010-61057018

委托人哈尔滨某机械铸造厂,在2003年左右与所在镇政府底下的某实业公司签订了村办企业购买协议(属于村办企业或者乡镇企业),买断了乡镇企业的厂房。那时乡镇企业的土地原则上应该按照有关规定,必须在一次性买断的范围之内。2000年左右,集体建设用地还处于可以进行出售、拍卖和一些担保的最后执行所得标的范围之内。当事人最后签订的合同书延续了这块土地的租赁关系,并且该协议当中明确约定了相关土地都在租赁范围内,但是并没有把土地使用权一次性垄断,这跟一般的集体建设用地进行出让不一样。买断以后,因为集体乡镇企业的厂房老旧,设施不完整,不能满足生产经营许可要求,所以企业主进行了改扩建。当事人联合七八个股东把所有的土地进行了平整,最后建设了大约4万平米的厂房,七八个股东用了其中的1万多平米,其他的将近3万平米都是以租赁的方式给其他的企业进行实际经营生产。

企业的实际租赁和经营一直都合乎规范。2014年7月,征收方向我所委托人下达通告,将其土地界定在哈尔滨市防洪排涝的范围之内,催促紧急搬迁。到了7月中旬,区办事处向当事人发出《搬迁须知》,给当事人造成心理恐慌。征收方以防洪排涝为由敦促搬迁,却没有给出正规的征收补偿方案。当事人既不知道怎么搬,搬到哪里去、厂房设备应该怎么补偿,也没有人员进行谈判。当事人感觉事情有些复杂,就到北京找到吴少博律师事务所,委托我们进行法律维权。

我所介入后,进行了大量调查取证。律师团认为,当事人的厂房不应该被划进防洪排涝范围之内。因为按照当事人的说法,此地马上要修一条高速路,高速路所起的高架桥是从厂房上面过去的,而且从现场看过已经从南往北开始修了。我们认为这跟当地征收方所出示的理由有天壤之别,修高速路不属于紧急范围,按照国家规定,防洪排涝属于紧急公益事务。紧急公共利益怎么界定?例如洪水泛滥,要进行相关人员的撤离,相关的征地和服务设施都是紧急公共利益。修高速路尽管也是一种公共利益的体现,但是跟防洪排涝完全无关,没有任何参考意义。

我所跟征收方和街道办沟通后,他们依然坚持这就属于防洪排涝的范围。我们认为必须把这个事情进行紧急查实,才能在进行下一步的谈判。于是要求国土资源部相关部门信息公开,公开内容是哈尔滨道外区的相关地址上是否进行了实际的规划,进行防洪排涝的具体范围是什么。国土资源部以及相关防洪排涝职能部门的答复是并没有相关的规划要开展征地用地,也没有要求进行搬迁。难道征收方会撒谎吗?我们那时感觉不大可能,所以我们就以信息公开的方式要求国土资源部门给出正式回函,只有拿到正式回函才能跟当地街道办和征收方进行进一步的沟通谈判。拿到回函后,征收方的态度开始动摇,一会儿说有这个规划,一会儿说规划现在还没有立项。

我们认为没有那么简单,期间也一直没有停止其他取证工作。我们随后要求交通部门以及交通规划部向我们公开这条高速公路的定桩位置。经过信息公开后发现,定桩位置显示,就是要从整个企业中间搭一条高速公路的高架桥,并不是贴着地面进行高速公路的建设,在厂房里面竖起20多根柱子支撑高架桥从南到北行驶。这跟我们当时的理解是一致的,确实不是简单的防洪排涝项目,而是高速公路占用土地。

此时征收方和街道办的态度变得非常和缓,告诉当事人不排除从厂房上修高架桥。作为一个征收方怎么能用如此模棱两可的语言呢?7月下旬,征收方下达《限期拆除通知书》认定厂房违章。企业当时是买断后进行平整,以前的乡镇厂房几乎都不存在了,现存都是2003年以后改造扩建的。众所周知,那些年进行改扩建包括厂房的设计施工是没人管的。企业在进行实际建设的时候,确实缺少一些报批,但相关职能部门从来没有实际要求报批扩建工作,这才被抓住把柄,被认定为违章建筑,要无偿拆除。征收方的这一行为给委托人内心造成巨大的心理影响。征收方这一行为所透露出来的信号是,如果按照征收方的办法,可能会得到一些补偿,但如果不按照,就会以违章建筑的名义进行拆除,没有任何补偿。七八个股东在思想认识上很难达成一致,有的企业主觉得少就少了,如果真的按照违章建筑拆了,就一分钱没有;有的企业主考虑到,在这个地方继续生产经营就要跟相关职能部门打交道,不能做得很过分;也有些企业主的社会经验阅历比较丰富。对建筑区别对待,给到了400到1200元之间,一般按照平均值就是800元。正规的企业补偿,土地使用权租赁到最后必须拿出土地证,这样即便土地不给钱,还有厂房、经济损失、办公楼、装修附属和机器设备搬迁费,以及不可移动的机器设备和附着物、搬迁成本等,综合起来平均应该在800元到1000元之间,价格很可观。

我们给出了明确的建议。如果接收800元一平米甚至没有补偿,或者主观不愿意,但是又扛不住压力,就自愿签订补偿协议。但如果能扛住压力,并且坚持要为自己讨一个公道,就需要进行更进一步的维权。

第一步,对《限期拆除决定书》申请复议,要求哈尔滨市人民政府撤销《限期拆除决定书》。哈尔滨市政府接到了复议之后,第一时间和我们取得了联系,为什么要到市人民政府复议?因为区行政管理执法派出机构没有法律主体资格。征收方为被复议人,需要向它的上一级主管部门即哈尔滨市人民政府申请复议。

哈尔滨市人民政府认为,征收方的行为没有法律依据,按照《城乡规划法》的规定,认定违章建筑以后才能进行实际的拆除。法律规定首先要进行勘测,到建筑物周围拍照录像,进行证据提取,但征收方都没有做,因为他的目的根本不在于此,他只想用《限期拆除书》给当事人造成心理压力。以程序违法申请复议,最终撤销行政行为的可能性很大。此时我们又和征收方进行交流,征收方自行撤销《限期拆除决定书》,缓解了当事人的心理压力。

撤销之后征收方迫于工程的压力,同当事人磋商,但是补偿价格仍然只是小幅度调整。当事人希望能够通过一定的法律措施,给对方施加的压力大一点,增加谈判频率。这时我们就要求征收方公开相关的安置资金和安置方案。

结合实际情况和谈判过程,我们总结出了以下几点经验。

首先,企业主应该认清主体情况。自身是招商引资,还是经过集体土地买断,或者是租赁的厂房等,把自己的情况认清之后,才能在降低企业风险的情况下进行证据和材料的补强。

第二,一旦遇到当地征收部门以“拆违促拆迁”或者通过检查消防、安全等来施加压力的时候,不要恐慌。因为具体行政行为,特别是涉及到不动产违章建筑,《行政强制法》规定必须等到法院判决之后 才能进行强制拆除。在法院判决前不要急于做某些事情。面临《限期拆除决定》等行政行为、行政处罚的压力,要及时提请法律程序。

另外,维权过程中一定要保持平稳的心理状态,不要易喜易怒,维权路顺一些,情绪就特别高昂,维权路受阻碍了,就沮丧不止。心理状态直接影响下一步谈判的思路和力度。拆迁当中心理因素的影响更大,希望各位企业主在实际维权当中保持自己正常的心理状态。