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【视频】53期:企业拆迁谈判重点问题解析

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2018-08-29   咨询热线:400-155-0888

企业征收拆迁的主要矛盾,就在于企业想多要一点拆迁补偿,拆迁方想少给一点,双方的立场是天然对立的。企业虽然是处于弱势地位,但是也不是拆迁方说给多少,企业就只能拿多少,如何协商谈判得出一个双方都能接受的补偿方案,是企业征收拆迁的重点工作。就此问题,北京吴少博律师事务所结合自身办案经验,总结了一些企业征收拆迁谈判过程中的技巧和注意事项分享给广大企业主。

企业拆迁谈判是企业与拆迁方之间或出于自愿,或是由拆迁管理部门牵头撮合之下,双方就拆迁补偿方案进行的调解和协商。因为企业拆迁补偿普遍数额较大,导致谈判双方往往分歧巨大,这个谈判的过程必然要反复试探,是一个长期的较量,企业主要提前做好准备。

 

企业在拆迁谈判前要做哪些准备呢?

首先是心理上的准备。中国数千年的官僚统治史使得政府具有很强的权威性,民众对于政府普遍存在畏惧心理,比如“民不与官斗”的说法。在企业拆迁补偿的谈判中,企业不得不坐在谈判桌上与行政单位争夺利益,有时候甚至会同时面对很多部门,在拆迁方的“官威”以及不可避免的行政手段下,企业能否有勇气据理力争,争取自己应得的权利,需要企业主们提前做好心理预期。

其次,企业要有坚定的立场。在拆迁补偿谈判开始前,不搬家、不签字、不报价。为什么要做到这三“不”呢?因为很多拆迁方会劝说企业服从大局先搬出来,后面补偿慢慢谈。但是企业一定要警惕,古人做事讲究“名正言顺”,放在今天也一样适用,一旦企业搬出来了,拆迁的对象已经不属于企业所有了,企业去争取权益名不正而且言不顺,企业同不同意拆迁方的补偿协议都不影响拆迁土地的使用,这谈判还怎么谈下去。至于不报价,是因为报价是需要仔细评估来计算的,谈判还没有开始,评估也没有进行,企业轻易报价,报的高了会被拆迁方认定为“狮子大开口”、“钉子户”,报的低了后面再涨价,免不了有得寸进尺,欺人太甚的嫌疑,同样不利于谈判工作的展开。

谈判是双方智慧与勇气的博弈,企业在拆迁补偿谈判中有哪些技巧可以运用呢?

说到拆迁补偿谈判的技巧,就不得不说企业在谈判中常犯的错误。

一是企业缺乏足够的法律、评估和谈判的专业知识,在谈判的过程中不知道如何评估对自己有利,运用哪些法条可以争取到更多的利益,怎么谈判才能试探出拆迁方的底线。最后的结果往往是企业无法争取到最大限度的补偿,甚至会吃亏。

二是企业漫天要价,上来就要去巨额补偿,让拆迁方感受不到企业的诚意,认为企业是拒绝搬迁或者是蓄意对抗搬迁工作,在谈判中敌视情绪严重,最后只能诉讼解决。

三是好不容易谈成了补偿协议,却因为不了解合同,跳进了合同里挖的陷进,导致前面的谈判工作付之东流。

 

针对企业在拆迁补偿谈判中常见的误区,北京吴少博律师事务所建议企业在谈判中,可以从以下几个方面着手。

一、立足评估意见和企业的实际情况做出合理的报价。报价是谈判的基础,一个合理的报价决定了谈判双方在接下来的磋商里能否往良性的方向发展。企业拆迁需要补偿,补偿数额是多少,不能信口开河,要有事实依据。事实依据就是土地使用权行政、厂房面积、机器设备的估值,搬迁费用需要多少,折旧费用需要多少,停产停业损失有多少。经过专业的鉴定和计算得出的报价,才是能够得到拆迁方认可的报价。

二、多沟通,勤聆听。很多企业主认为,拆迁补偿谈判应该是由拆迁方或者拆迁主管部门主导,他们来谈就谈,他们不来就等,这种认知是非常错误的。拆迁补偿谈判对于拆迁方来说是工作进度问题,对于企业来说确实事关生死存亡的大事,企业自己不上心,拆迁方如何会热心为企业考虑。再者,企业多去沟通,而不是每一次协商都是在正式的谈判场合上发生,更加有利于探听拆迁方的政策变动和补偿底线,以便于企业适当的改变谈判策略。

三、抓住拆迁方的程序错误。相关的法律和行政法规对拆迁步骤有着明确的规定,但是在具体实施的过程中,拆迁方往往会犯程序上的错误,比如没有按规定通过企业拆迁,下达停水停电的命令等。企业应该有效的利用这些错误促使拆迁方做出一定的让步。

四、适当的让步抓住时机签订补偿协议。企业在报价以后,并不是意味着这个报价就是企业的底线了,谈判的过程其实就是双方相互妥协的过程,如果拆迁方都退了几步了,企业这边寸步不让,拆迁方也不会再一味退让。另一方面,加入附近企业都已经谈好搬完了,你这个企业还是一点不松口,当个铁钉立在那,最后迎来的可能不是高补偿而是重点打击了。在拆迁方态度松动的情况下,企业适当让步,取得拆迁方的优惠条件,抓住时机签订补偿协议,才能最好的保全利益选择。

 

拆迁补偿谈判并不是简单的讨价还价,希望企业在遇到征收拆迁问题时,这些经验和技巧能够给予你一定的帮助,如果感觉自己应付不了的,可以聘请专业的拆迁和谈判律师。

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