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【视频】126期:拆迁征收过程中企业违章建筑维权的门道解析

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-08-27 11:45     咨询热线:010-61057018

违章建筑的客观原因一般比较复杂,违章建筑不是平白无故建起来的,大部分是跟村里租赁土地建设厂房,或是买断乡镇的土地厂房,还有的是在农村自己有承包经营权的土地上建设厂房、或与别人合作——别人出土地自己出资建设厂房等。综上所述,违章建筑往往是有历史来源的,而且在建设的时候大部分没有人管,虽然企业没有取得相关的建设工程规划许可证,但是当时村里签了合同,相关部门批了营业执照,经营了这么多年,却忽然被确定为违章建筑。这种情况有很多,违章建筑的执法机关难道会不知道这些原因吗?虽然从现行法律的角度来说,上述可能都属于违章建筑,但一定还要结合法律适用的溯及力重新审视这些问题。之前已经说过,2008年之后才实施的《城乡规划法》,以前叫《城市规划法》,乡村的规划是2008年之后才有的,于是出现了法律适用的问题。法律适用层面不多谈,现在主要总结一些征收方在实践当中会采取的手段。相关案例做的很多以后,就会发现其中的关键问题,总结出一些门道来。

第一个是先拆后补。征收方表示要先进行拆除,拆完以后再谈补偿,理由是这个地方已经被航空卫星给拍到了,上面有要求,这个地方必须尽快先拆,拆完以后再谈用哪种方式补偿。“先拆后补”在现实中出现的频率较高,征收方希望达到快速拆迁的目的,给出的承诺往往都是空话,实现的可能性不大——征收方的目的已经达到了,怎么可能再妥善地谈补偿?在实践中一定要注意这种所谓的“先拆后补”,一般情况下不能听之信之。

第二个是强拆恐吓。征收方要求当事人限期拆除,如果限期不拆,征收方就恐吓要进行强拆,这是现实中达到拆除目的屡试不爽的一种方式,即强拆性恐吓。比如征收方表示8月1号前必须拆除,否则8月2号就强制拆除,很多当事人非常容易相信这种恐吓性语言。时刻用强拆的方式进行恐吓也是征收方的常用手段之一。

第三个是走法律程序。征收方不理睬当事人,也不急着谈判,表现出来的目的性不是很强,一步步走法律程序,然后引入到司法强拆或者行政强拆。这种情况在实践当中并不多见,因为拆除违章建筑往往是带有目的性的,如果真的走完了法律程序,可能就遥遥无期了,只有目的性不强、时间不紧迫的情况,才可能走法律程序。法律程序中还是会掺杂着先拆后补、强拆恐吓等方式,征收方可能会说:你这是违章建筑,不按照法律程序拆也就拆了,如果起诉我,你实体上不合法,法院尽多判我程序违法,实体上照样不赔偿。因为法律程序的过程中不能拆违章建筑,所以我通常给委托人的建议是:主动先走法律程序,这样才能使其所处的客观情况产生变化。走法律程序就是先避

免造成不可挽回的后果,然后以一种平和的方式谈判磋商,可以交一定保证金,使企业再持续经营一段时间,或者如果对公共安全、环境没有重大影响,可以提出企业在一定时间内进行保留,还有法定权利可以追溯出租方,即地方村委会,要求适当赔偿,这是民事索赔的问题。我们认为这些问题都是可以进一步协调的。

第四个是定“无证建筑”。“无证建筑”是否等于违章建筑?答案是否定的,“无证建筑”绝不等于违章建筑。法律上并没有“无证建筑”的概念,“无证建筑”应该怎么理解呢?实践中的“无证建筑”是指,企业的建设选址、建筑占地竣工验收等前置法律程序都完成了,只是最后没取得房产证或者建筑工程规划许可证的情况。“无证建筑”绝不等于违章建筑,这一点一定要清楚,法律上只有违章建筑,没有取得建筑工程规划许可证的都是违章建筑。如果没有办理施工许可证就进行了建设,这不是违章建筑,只需要责令改正即可。之前探讨过违章建筑处罚程序的阶梯性问题,只有当责令改正、罚款、补办相关手续等都达不到预期效果,并有碍于公共安全和市容市貌的情况,才能认定为违章建筑,但是实践中更多的是征收部门不管企业各自的情况,就直接认定为违章建筑,没有进行阶梯性执法。

还有一个协调问题。协调问题因人而异,我们比较推崇的处理方式是先通过法律程序让征收部门没有强制力施压,然后再予以协调。协调过程中企业一定会有所付出,只有拿出一定的条件,政府相关部门才可能会允许企业再存在一定时间,这是第一。第二还要拿出一个整改措施。换言之,企业必定会承担一定的风险。另外,如果拥有完整的土地使用权,那还可以进行证照的补办、建筑的报备等。

最后有一个理论层面的问题——违章建筑到底有没有法律上物权的性质?原则上,违章建筑有一定的物权性,而且法院会对违章建筑进行拍卖,所以在法律上无法用一个正规的语言来回答。但是违章建筑的维权是一定存在的,不同法院对违章建筑租赁合同的认定也不同,有的认为由于是违章建筑所以合同自始违法,没有效力;有的地方则认为合同是合同,物权是物权,承认合同有效。所以确实没有明确的法律标准,有的地方建小产权房,属于违章建筑,但是法院也会拍卖这种小产权房,由此可见,在物权上违章建筑确实还没有界限清晰的法律概念。

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