【案例解读】小产权房拆迁如何维权

　　案情简介： 2010年6月，山东淄博张店区王先生与于先生等五人收到了张店区人民法院强制拆迁听证通知书，决定在5日后开庭就张店区建委申请司法强制拆除进行强制拆除前的听证，鉴于情况比较紧急，王先生一行五人委托了我团队进行维权事宜，我团队迅速召开了案件研讨会，并派出两名经验丰富的律师进行了积极的准备和迎战，据调查基本情况：王先生等五人情况大同小异，都是在90年代初时候购买了城乡结合部所在村集体自己建造的小型别墅，也就是所谓的小产权房。其间并进行了适当的扩建，现已经居住并有家属将户口进行了转移，装修豪华，现开发商要求按照以前购买房屋的价格进行回购后进行拆迁，五位当事人感觉很不公平，无法满足回迁和异地同样条件安置的要求，于是迟迟未签订安置协议。 

　　

　　办案心得 

　　

　　介入该案时，当事人与代理律师已然面临尤为急迫的状况：基本拆迁程序已经走完，面临强制拆除，如何维权才能达到目的呢？两位专业律师面临紧迫情况未消极等待，在当事人认可与配合下，两位律师采取了两步走的法律策略： 

　　

　　第一阶段：向张店区政府申请裁决复议，要求在裁决复议期间停止其强制拆除的的执行并同时提起拆迁许可证的行政复议，以律师身份要求区政府责令建委停止强制拆迁。提出了我们的理由和主张：1、拆迁的整体程序不合法，评估报告中的评估方法和送达没有法律依据，2、产权人不明确，房产证所有人为一家三口但是在被拆迁人的认定上缺少了其中在册人口 3、裁决的调解谈话是必经程序，但是房屋拆迁裁决部门没有记录和当事人签字确认的证明。就以上问题进行了详细的阐述，并提交了我方证据。我方的观点受到了法庭的支持，决定中止法庭审理。宣示我们的初始目的已经达到。 

　　

　　第二阶段：在听证进行当中，两位律师发现其建设用地规划许可证的规划面积与用途与现在委托人居住的房屋所在位置不存在包含关系，于是在第一时间提起了规划用地许可证的行政诉讼，在开庭时，我方提供了我方房屋所坐落的准确位置并提供了区政府认定的位置平面图，进行了积极的举证，事实证明我方房屋并未在规划范围内，事实胜于雄辩。在充分的事实面前对方再也无法抵赖，只能与我方坐下来磋商。现正在进一步接触当中，其主张的强制拆迁也无奈停止。 承办总结 

　　

　　本案以法律为渠道，拉长了与开发商、行政机关之间的时间战线，在诉讼上虽败犹胜。其核心精神经提炼有以下几点： 

　　

　　第一， 找准切入点。 

　　

　　在拆迁案中，一旦拆迁许可证违法，便可以提出拆迁许可证的行政复议或者诉讼。这样一来，可以遏制拆迁人强制拆迁的进程，从而迫使拆迁人做出妥协，以低姿态和被拆迁人达成协议。 

　　

　　第二， 谈话这一程序应当予以重视！ 

　　

　　对于谈话这道看似和风细雨的程序，许多当事人通常习惯自行了解法律。但往往当事人是知法而不会用法。而律师，因其职业性可以竭尽其能，灵活运用法律使得当事人的利益在细节上实现最大化！就本案而言，在二度谈话中，律师直指纰漏，迫使行政裁决申请人主动撤回申请，从而挽回了当事人的被动地位。 

　　

　　第三， 等待新筹码。 

　　

　　无论什么官司，谈判的筹码越多，胜诉或者实际胜利的几率越大。结合前面两点，即选择正确的诉讼秩序，通过有效诉讼阻挡拆迁进程，使拆迁人因为违法而付出较大的经济成本。在此过程中，对方会因为急躁、自信、狂妄、幼稚等等原因出现新的违法甚或犯罪的行为。