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土地评估实务千问千答
28.地价评估中如何考虑绿化、道路等代征地对宗地价格的影响？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-19 16:38
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答：从成本和效益两方面去考虑，主要体现在相关评估方法的参数确定中。
（1）从成本考虑：当某地块面积包含绿化、道路等代征地时，其单位地价应以净用地面积（即不含绿化、道路等代征地面积）为基数计算。在运用假设开发法、收益还原法评估时，绿化、道路等代征地的开发成本应计入待估宗地的开发成本；在运用市场比较法和基准地价系数修正法评估时，需注意保持比较实例、基准地价的价格内涵与待估宗地价格内涵的一致性。在运用成本法进行评估时;应先计算出整个地块的总成本，再除以净用地面积。
（2）从效益考虑:主要考虑代征的绿化地对待估地块的环境影响，道路的规划情况对地块的通达度、噪音污染等方面的影响。
（1）从成本考虑：当某地块面积包含绿化、道路等代征地时，其单位地价应以净用地面积（即不含绿化、道路等代征地面积）为基数计算。在运用假设开发法、收益还原法评估时，绿化、道路等代征地的开发成本应计入待估宗地的开发成本；在运用市场比较法和基准地价系数修正法评估时，需注意保持比较实例、基准地价的价格内涵与待估宗地价格内涵的一致性。在运用成本法进行评估时;应先计算出整个地块的总成本，再除以净用地面积。
（2）从效益考虑:主要考虑代征的绿化地对待估地块的环境影响，道路的规划情况对地块的通达度、噪音污染等方面的影响。
