对于村民来说，土地是“命根子”。当村民赖以生存的土地上房屋被征用后，能否得到补偿、得到多少补偿，成为村民密切关心的问题。当村民认为征地侵犯了其权益时，往往最先想到的是寻求司法救济，但因土地征收引发的争议层出不穷，其中有很多属于需要先向行政机关请求处理的情形。对于此类纠纷，法院在裁判时应当考虑村民利益的保障，向其释明寻求救济的途径。近日，江西省赣州市中级人民法院审判庭审结了一起类似的土地征收补偿纠纷案件。
钟某系赣州市某村村民。2005年，钟某取得赣州市国土资源局颁发的《国有土地使用权证》。2018年，某区行政机关发布《某旧城改造项目国有土地上房屋征收决定公告》，原告涉案土地被纳入征收范围。但征收补偿却以现未建房但独立办理国有土地使用证的空地与现已建房的土地原同属一宗地，该宗地完成了整体规划报批，且被征收房屋价值包括房屋本身和土地使用权价值”为由，对涉案土地不再单独进行评估补偿。原告对被告不予评估补偿的行为不服，故依法提起了行政诉讼，赣州市中级人民法院于2020年作出行政判决书，支持了钟某的请求，判决原某经济技术开发区征收搬迁办公室对钟某所有的国有土地使用权依法作出征收补偿决定。2021年被告作出《征收补偿决定书》，对涉案土地给予*万元补偿，钟某认为该《征收补偿决定书》严重违法，依法应当撤销。
北京吴少博律师事务所张大伟律师接受委托案件后，第一时间与委托人联系，深入了解土地征收现状及案件具体情况等。在查明案件事实的基础上，张大伟律师认为：国家在对国有土地进行征收时，应当按照市场价值对空地进行征收补偿。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。第五十八条第二款规定，为公共利益需要使用土地，或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。因此，结合我国土地和城市房地产管理法律法规规定，行政主体因公共利益需要收回国有土地使用权的，收回的土地使用权以出让方式供应的，应当综合考虑剩余土地使用年期、批准用途、土地开发利用程度等，参照市场地价予以补偿。
土地的补偿价格应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划区域位置等综合考量，而不应以案涉土地能否规划建房来进行评估补偿。虽然案涉土地为未建房屋的土地，但本案不是评判案涉土地能不能规划、建房的问题，而是案涉土地有没有价值及如何补偿的问题，不宜单纯的以大地块已完成整体规划报批并建设完成，小地块已不能在地上建设新的房屋，也不能重新出具相关规划条件为由，静止、孤立、机械地解释只能以租赁收益为基础给予补偿，应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划区域位置等综合考量案涉土地的价值。案涉土地是作为 *平方米的整宗土地的一部分，属于一个整体，其价值能在整宗土地的规划中体现。上述评估报告在选择评估方法时，仅单一地以案涉地块不能在地上建设新的房屋以及不能重新出具相关规划条件为由，选取出租土地作为可比案例，采用收益还原法进行评估并不能真实反映案涉土地的市场价值。
案件还原：
经审理查明，原告案涉土地与另案诉讼的钟某某、孙某某、孙某等人的土地原属一宗土地，该宗土地使用权人原为陈某，陈某于2003年X月X日取得国有土地使用权证，登记面积为*平方米，终止日期为2053年X月X日止。原告与钟某某、孙某某、孙某等人受让该宗土地使用权后，于2005年取得《建设用地规划许可证》，用地面积*平方米，并于2007年取得《建设工程规划许可证》，建设规模为*平方米(6F框混)，同年该商住楼建设项目完成验收。原告于2005年X月X日将未建房土地分割办理国有土地使用权证，取得了《国有土地使用权证》，土地座落于某经济技术开发区，用途为商住，使用权类型为出让。
2018年X月X日，某区行政机关发布《某旧城改造项目国有土地上房屋征收决定公告》，载明征收主体为某区行政机关，征收部门为某经济技术开发区征收搬迁办公室。原告涉案房屋和土地在征收范围内。2018年X月X日，原告与某经济技术开发区征收搬迁办公室签订四份《国有土地上房屋征收补偿协议》。后原告认为某经济技术开发区征收搬迁办公室对其取得国有土地使用权证的土地和部分院落及空地没有补偿，向相关部门提起申请。
2019年X月X日，某经济技术开发区征收搬迁办公室向原告作出《关于钟某、钟某某、孙某某、孙某独立办理产权登记土地征收补偿的回复》，认为原告现未建房但独立办理国有土地使用证的空地与现已建房的主地原同属一宗地，该宗地完成了整体规划报批，且被征收房屋价值包括房屋本身和土地使用权价值，对其未建房的空地不再单独进行评估补偿。原告不服某经济技术开发区征收搬迁办公室所作的回复，于2020年X月X日向某区人民法院提起行政诉讼。某区人民法院于2020年X月X日作出行政判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，上诉至本院，本院于2020年X月X日作出行政判决，认为即使原告所在地块整体规划的建筑面积已经建设完毕，但是不能据此认为原告某地块没有任何价值。某经济技术开发区征收搬迁办公室征收原告具有合法国有土地使用权证的国有土地，应当对其进行补偿。故判决某经济技术开发区征收搬迁办公室对钟某所有的国有土地使用权依法作出征收补偿决定。某经济技术开发区征收搬迁办公室不服二审判决，向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院于2021年X月X日裁定驳回其再审申请。
为履行生效判决，某经济技术开发区征收搬迁与项目建设服务中心向钟某作出《关于调整国有土地使用权评估时点的通知》。2021年X月X日，原告向某经济技术开发区征收搬迁与项目建设服务中心提交《异议申请书》，对评估时点调整为2021年X月X日持有异议，并提出：“为维护我方的合法权益，申请将评估时点定为征收公告发布之日，即2018年X月X日。某经济技术开发区征收搬迁与项目建设服务中心委托江西某房地产土地资产评估咨询有限公司对原告享有的国有土地使用权价值进行评估，2021年X月X日，江西某房地产土地资产评估咨询有限公司出具了《预评报告》，《预评报告》送达原告后，原告提出了异议，认为报告存在评估方法运用不恰当以及评估方法未选取理由无依据等问题。2021年X月X日，江西某房地产土地资产评估咨询有限公司对原告提出的异议进行回复，认为案涉土地已不能在空地上重新开发建设商住房屋，采用收益还原法并无不妥，不能用可重新规划开发的商住用地的市场价格来与案涉土地的价格对比。
2021年X月X日，江西某房地产土地资产评估咨询有限公司出具了《正式评估报告》，该报告载明：土地坐落于某经济技术开发区，规划用途为商住用地，使用权面积*平方米，评估时点为2018年X月X日，估价方法为收益还原法，评估单价*元/m，评估总价为*元。在土地评估结果明细表下备注：待估宗地为大地块中分割出来的小地块，大地块已完成整体规划报批并建设完成，小地块已不能在地上建设新的房屋，也不能重新出具相关规划条件，故不适宜选用基准地价系数修正法等；待估宗地为商住用地，具有潜在收益性，可调查周边类似土地出租案例资料，可计算出土地的收益，故适宜选用收益还原法。
原告对正式评估报告提出了复核申请。2021年X月X日，江西某房地产土地资产评估咨询有限公司对原告的复核申请进行了回复，认为此次评估报告结果合理、客观。
2021年X月X日，某区行政机关对原告作出了《征收补偿决定书》，决定对钟某享有的国有土地使用权给予补偿人民币***万元。原告对该补偿决定不服，诉至本院。
法院观点：
本院认为，关于原告享有的国有土地使用权是否应予补偿的问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。第五十八条第二款规定，为公共利益需要使用土地，或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。因此，结合我国土地和城市房地产管理法律法规规定，行政主体因公共利益需要收回国有土地使用权的，收回的土地使用权以出让方式供应的，应当综合考虑剩余土地使用年期、批准用途、土地开发利用程度等，参照市场地价予以补偿。本案中，被告征收原告具有合法国有土地使用权证的国有土地，应当按照市场价值对其进行征收补偿。
关于被告对原告被征收土地作出的补偿决定所依据的评估结论能否客观反映案涉国有土地使用权合理市场价值的问题。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十二条第一款第三项规定，人民法院对委托或者指定的鉴定部门出具的鉴定书，应当审查是否具有鉴定的依据和使用的科学技术手段；第六十二条规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳：(一)鉴定人不具备鉴定资格；(二)鉴定程序严重违法；(三)鉴定结论错误、不明确或者内容不完整。根据《城镇土地估价规程》(GB / T18508-2014) 6规定，土地估价宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法等。
此外，该规程还具体规定了上述评估方法运用的步骤和条件。结合我国土地和城市房地产管理法律法规规定，对案涉土地使用权应给予适当补偿。虽然案涉土地为未建房屋的土地，但本案不是评判案涉土地能不能规划、建房的问题，而是案涉土地有没有价值及如何补偿的问题，不宜单纯地以大地块已完成整体规划报批并建设完成，小地块已不能在地上建设新的房屋，也不能重新出具相关规划条件为由，静止、孤立、机械地解释只能以租赁收益为基础给予补偿，应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划区域位置等综合考量案涉土地的价值。案涉土地是作为*平方米的整宗土地的一部分，属于一个整体，其价值能在整宗土地的规划中体现。上述评估报告在选择评估方法时，仅单一地以案涉地块不能在地上建设新的房屋以及不能重新出具相关规划条件为由，选取出租土地作为可比案例，采用收益还原法进行评估并不能真实反映案涉土地的市场价值。故被告某区行政机关以收益还原法作出的评估报告确定土地价值进而作出补偿决定不当。
本案审理过程中委托的评估机构认为缺少评估必需的材料，无法进行鉴定，已将评估资料退回。为实质化解行政争议，减少程序空转，避免当事人诉累，本院认为可参照某市中心城区基准地价进行估算案涉土地的市场价值，以达到一次性解决纠纷的目的。根据赣州市人民政府于2020年X月X日公布的《赣州市人民政府关于公布某市中心城区基准地价更新成果的通知》可知，三级住宅用地的基准地价是*元/平方米。案涉土地位于三级范围内，证载用途为商住，可参照三级住宅的基准地价，结合土地剩余使用年限、实际用途等情况，酌定确定其补偿价值为*元(取整)。由于被告此前已将*元转入原告账户，故被告还需向原告支付*元补偿款。
综上，某区行政机关向原告作出的《征收补偿决定书》主要依据不足，应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：
一、撤销被告某区行政机关2021年X月X日向原告作出的《征收补偿决定书》；
二、由被告某区行政机关补偿原告案涉土地使用权价值共计人民币*元，扣除之前已支付的*元，被告还需向原告支付*元补偿款，该*元补偿款在本判决生效之日起60日内支付。
案件受理费*元，由被告某区行政机关承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于江西省高级人民法院。
本案判决：
