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【视频】59期:一份不同意委托评估申请书让企业重新获得了应有的谈判地位

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-08-29 11:43     咨询热线:010-61057018

今天我们通过一个案例,来介绍在企业拆迁谈判过程中根据不同形式和具体现实状况采取的不同维权方式。

委托人在1998年租赁了一块大概11000多平方米的农场,在上面建造了18000多平方米的建筑,其中约5000多平方米是又承租给另一个人建造的,也就是说他的自有建筑是13000多平方米。

该租赁合同的约定期限是30年,而农场根据自由改制的相关决定,承继了以前国有企业的相关资产,导致主体变更,于是双方在2002年重新签订了一份协议。2013年10月,北京市规划委通过了《北京市自有用地建设自住型商品房规划审批工作》的纪要,北京市内范围的国有企业根据自己土地的利用现状,可以进行自主性商品房建设以增加北京市自住商品房供应,解决相关的市区、县人民政府自主商品房整体的供应量。鉴于此,2014年农场多次找到我们委托人商谈拆迁补偿事宜,但未能达成共识。我们委托人主张了比较巨额的财产赔偿:一、继续相应的承租期限;二、由于我方在此投入了大量的固定资产,并且有较好的营业效果,于是主张一亿多的拆迁赔偿。但是对方是从600万开始给起拆迁补偿的,于是双方展开了一轮博弈和斗争。

本案的特殊点在于,不是政府直接进行实施征收拆迁的,而是由国有农场——土地的真正使用权人(土地的出租方)来进行自用商品房建设,把出租方跟拆迁方划在一起了。由原先的出租方承租方拆迁方这三方主体,变为拆迁方一方。面对这一个状况的时候,我们企业结合了自己的区位和具体的现实状况进行了拆迁补偿分析。

2014年4月,我方委托人接到对方农场的起诉状,诉讼请求和事实理由很简单,就是以涉及到规划变革,要在此地进行自住型商品房建设、进行土地收储为由,主张要求解除双方的租赁合同,并且腾退相关土地。接到起诉状后,双方当事人又约谈过若干次。

临近开庭时,当事人将此案件委托给我所。在法庭的审理阶段,法庭就原告的提议询问我方当事人,是否同意原告对地上附着物以及机械设备进行评估鉴定,并在支付相关款项后进行土地腾退。也就是说,把我们当时租赁的11000多平方米土地之上的建筑物和不可移动的附属物机器设备等等进行评估,原告再根据评估结果支付相关费用后双方的土地租赁合同解除。我们的委托人面临此种状况感到非常迷茫,于是向我们团队寻求帮助。纵观整个案件后我们给出了专业意见和建议,出具了一份不同意评估的情况说明,并在得到委托人同意之后向法庭邮寄。

我们为什么不同意在本次庭审之间委托相关的评估机构予以评估?这主要是因为:

1、如果现阶段去评估,由于双方本身就是租赁合同关系,这就会变成如何解除双方租赁合同关系的问题。对所有损失的评价,都将纳入到有型的固定资产的实物性评价中。如果法院已经认可了这个前提,合同必须要解除了,那么此时给你认定的损失将是非常有限的,而且这不是拆迁补偿,而是损害赔偿。就固定资产、地上建筑物评估的话,评估价格是寥寥无几的。虽然拆迁当中也是先进行折旧,但是对企业预期的利润损失往往是不予考量的。也就是说,评估的内容就是固定资产的损失。这样一来,评估的结果将会非常低。

2、一旦走向了评估,本身可以纳入到拆迁与被拆迁的关系,就会直接转化为解除租赁合同、进行地上附着物赔偿的一种法律关系,从一种补偿的法律关系变为介入赔偿的法律关系,整个补偿的价格就会一滑到底。等于对方挖了个坑等你跳进去,不管你要的再高或者最后判的再高,结果都是寥寥无几。如果不往里跳你的补偿本身就是很高的,因为这里面明显有两种法律关系的存在。单纯从租赁关系讲的话,就是出租方和承租方的关系,解除承租合同关系只需要给予损害赔偿就可以了。但是反过来讲,土地要收储,要进行自主性商品房建设,这种规划调整却没有取得相应的建设用地的规划许可证及相应的拆迁许可征收许可,就还不是一种拆迁补偿的形式。但对于委托人来说,必须要以拆迁补偿的方式来进行补偿,因为只有以拆迁补偿的方式来补偿,补偿才是相对全面的。

把这几个观点跟当事人一一解释清楚,当事人听后恍然大悟——对方给他设的局坚决不能跳。对方想把一个大问题化为一个小问题,我们是坚决不能同意的。这也有利于我们委托人在整个拆迁的法律关系当中维护他的整体利益。后来我们也向法庭表示不同意委托评估机构。法庭再三询问当事人,希望委托评估机构一次性对评估进行确认,把问题解决掉。法庭的主观倾向表现得非常明显——合同肯定要解除,并想一并解决补偿。当事人明白为了维护自己应得的利益,所以不答应评估。后来判决结果有二:第 一,确定解除双方的租赁合同关系;第二,由于我方不同意评估,所以对地上物的损害赔偿无法一并解决,可以在后续主张权益。

这个诉讼结束后我们又提起了相应的上诉,二审法院进行了申诉判决,二审判决对这些进行了简单的论述——由于我方不同意评估,所有地上物的相关损害赔偿和对方的违约责任可以另行主张。为什么在一审当中没有提到对方的违约责任,二审当中又提到?其实法院默认了对方解除合同是实际的需要,因为北京市政府规定的是进行自住型商品房开发,但是此案被告没有取得相应的证照和拆迁许可,不能确定为一个合法的前提。这样的话,进行解除就必须承担相应的违约责任。由于这个前提无法确定,我们拿到这个判决后,及时利用法律程序提起相应的申诉,所以对方的执行委托也没有执行下去。

为什么这个案子当中,不同意评估能够给当事人提供足够高的谈判地位?其实,道理只有一个,就是你没有跳到对方的坑里去,而是绕着这个坑走开了。对方的目的和前提达不到的时候,他只能坐下来妥善地给你解决问题,进行谈判。之前也讲过评估补偿结果对补偿到底影响有多深,那个案例与这个就形成了鲜明的对比。如果一开始双方的谈判地位就平等,此时就要研究如何把这个评估拖得更高一些;而当双方的地位根本不平等时,千万不要掉进对方的坑里,否则你的谈判地位就永远不会平等。你只有绕着走,在经过一段博弈和斗争后,双方地位才能趋于平等。这就是我们讲的,为何一份不同意委托评估申请书能让企业重新获得应有的谈判地位。