【视频】177期：“先拆后谈、先关后谈”是企业拆迁关停最大的忽悠理由

拆迁方在和企业谈判时往往都会说：我先把你的企业关掉，至于你的安置和补偿问题，要等我把任务上交了，把事实状态做好了以后再谈。比如说以重大项目为名要求先拆迁，先施工，先进场，然后再谈补偿。我们今天要为大家讲述的就是：这些所谓的理由和事实，都是最大的忽悠你的理由，为什么呢？下面给大家分析一下。

首先我们来看，实践中对方一般会找哪些理由来达到“先关后谈或者先拆后谈”的目的。

对方往往会和你说：我们这是国家工程，重大项目。国家铁路、国家高速公路等等，不能因为你一个人、一个企业的原因让我们停滞在此，无法推进，肯定是要先把你拆掉以后咱们再谈。先给你扣一顶政策的大帽子，这是一个比较常见的理由。

说企业涉嫌某些重大违法行为，比如偷漏税，没有环评报告，没有排污许可，消防存在重大隐患等等，如果你配合我们先关后谈，先拆后谈，我们就不会采取任何强制措施，也不抓人了；如果你不配合，可能涉嫌重大违法行为，我们就要给你实施强制措施。我们将这一方面总结为：法律恐吓。用法律的方式来恐吓你，但是依据的法律到底真不真实，完不完整，是否应该这样适用，企业家朋友们往往是不知道的。

就是说拆了更好谈，属于配合我们的工作，既然你配合我们就不会让你吃亏，我们会把给你的照顾放到最大，想办法让你的补偿能拿的更高一些；或者找一个你熟悉的人跟你说：先拆，拆完了咱们再谈补偿，我给你中间作保等等。这就是从人情世故的角度达到他们的目的。

无外乎以上这三个理由：政策帽子，法律恐吓，人情世故。还有的会说：我们这个地方统一先拆后谈，我们认为这都是在忽悠，怎么可能先拆后谈呢？按照590号令和以前的城市房屋拆迁管理条例来讲，都是先补偿后搬迁，所以完全不可能存在先关后谈，先拆后谈的问题，如果上当了，被忽悠了，一般会有什么结果呢？

第一，一拆了事，拆了以后对方在一定时间内不理你了，而你又心里发慌，想找对方妥善解决问题，那时候不是答应我给高额补偿吗？此时对方却找不到人了，实践中确实有这种情况出现。

第二，一旦拆了他的目的就达到了，对方不着急了，慢慢抻着你，今天给你做个评估，明天说这个项目给多了，后天又说审计过不去，再过几天又说你的企业有某一方面土地上的违法行为，需要行政处罚或者土地用途改变等等，吊着你的胃口慢慢降低补偿。

第三，可以和你积极谈判，但是补偿没多少，已经给你放到最大了，政策范围之内给你照顾到底了，这就是后果。

一般情况下只要拆了，关了，都是这种结果，原因是什么呢？

第一，目的性问题。
对方的目的是拆了就能进场施工了，只要能把任务完成目的就达到了。至于补偿那是你的事，慢慢再说。对方目的达到了，你的目的呢？拆完以后补偿没有着落，遥遥无期，这个时候你着急对方不着急。

第二，压力性问题（心理压力）。
对方没有压力了，拆完、关完以后对方可以进场施工了，此时压力转移到你头上，补偿不知道在哪里，数额不知道怎么定，甚至都不知道怎么找到和你谈判的人。你慌了，往往就会愿意接受比较低的补偿价格。或者在慌乱之中，对方把时间抻的很长，你的心理承受能力降低，对方在某一时间段给你的极低补偿价也就慢慢同意了。

所以，实践中来找我们的客户答应了先拆后谈、先关后谈的都没有拿到该有的补偿，因为谈判资本没了，已经上当了，对方的目的已经实现了，谈判的筹码极低再想达到自己的目的几乎不可能了。