在自住平房内经营商店并取得营业执照，拆迁时能否按照商铺性质给予补偿？

我们知道，遇到征收拆迁时，符合条件的商铺在补偿上要比普通住宅高出很多，本文，北京吴少博律师事务所即将给大家介绍的这个案子，该地涉及棚户区改造，当事人认为自己已经取得个体工商户营业执照，应当按照经营性用房对其补偿，因不满意拆迁方给出的补偿数额而提起诉讼，他的请求能得到法院支持吗？

案情概述

2013年初，新疆奎屯市某小区棚户区改造被纳入年度经济和社会发展计划。2月底，发改委作出关于该小区棚户区改造符合奎屯市经济和社会发展规划的说明，认为该小区棚改项目符合发展规划、土地整体规划、城乡规划以及专项规划。3月，市政府发布房屋征收调查公告，决定对征收范围内的房屋权属、面积等情况进行调查登记，孟某的房屋在此次征收范围内。随后，征收办将调查结果予以公告，同时公告了选定评估机构的事宜。4月，在公证处的现场公证下选定了甲评估公司，孟某在选举登记表上签名。评估完成后市政府发出公告，征求对征补方案的修改意见。6月，市政府将修改意见予以公告，在征收决定作出前市政府进行了社会稳定及风险评估，征收补偿费用足额到位，专款专用。随后，作出征收决定，并将补偿方案予以公示。

经过评估，孟某的房屋估价为40万，孟某提出复核后甲评估公司对评估报告进行了复核，估价45万元，孟某仍有异议申请鉴定，作出的鉴定意见认定房地产评估总价为44万元。

因涉案地区棚户区改造范围内的九十多户人家均签订了安置补偿协议，只有孟某一户未签，2014年4月，市政府作出房屋征收补偿决定书，告知孟某既可选择货币补偿，亦可选择产权调换，并对搬迁费、临时安置费予以明确。孟某认为自己的房屋在2013年8月取得了个体工商户营业执照，补偿应按照商铺进行，故提起诉讼。

法律分析

1、孟某以评估机构选定程序违法为由主张撤销补偿决定，能否得到法院支持？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条、第二十条的规定，房地产价格评估机构的选定应当在市、县级人民政府发布房屋征收决定公告之后进行。本案中，市征收办于2013年3月发布选定房屋征收评估机构的公告，但市政府在6月才发布征收决定公告，存在先选定评估机构、后发布房屋征收决定公告的情形，确实违反法律规定。

但是，选定评估机构登记表上有包括孟某在内的被征收人签字，评估机构的最终选定亦由公证处现场公证，保障了被征收人选定评估机构的选择权和选定程序的公正。而且甲评估公司出具的分户初评结果载明估价时点为2013年6月，与征收决定公告的时间一致，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，不存在提前出具分户初评结果而减少房屋评估价值的情形。

综上，虽然评估机构的选定早于征收决定公告，但此举并未对孟某的实体合法权益产生实质影响，仅以评估机构选定程序违法的理由，不足以导致撤销被诉补偿决定的后果。

2、孟某的房屋能按照营业性用房给予评估和补偿吗？

关于评估方法的选择问题，《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”第十四条第一款规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”

本案中，涉案房屋系孟某自建，房屋结构为土木、砖木结构。孟某没有房屋权属证明，亦没有相关部门批准其建设的证明，其对房屋所占土地亦无使用权，案涉房屋本应按照成本法予以评估，专家委员会鉴定意见考虑到房屋部分用于经营的实际情况，运用成本法和收益法测算出了最终估价结果，已经最大程度保护了孟某的合法权益。

此外，孟某还主张停产停业损失补偿，按照相关法律规定，被征收房屋符合下列三个条件的，房屋征收部门才应给予停产停业损失补偿：被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经有关部门认定为用于非住宅的合法建筑；有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；已办理税务登记并具有纳税凭证。涉案房屋虽然有营业执照和税务登记证，但是没有非住宅房屋权属证明，也没有有关部门的认定结论，不能给予停产停业损失补偿。