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化工企业遭遇拆迁关停如何争取合理补偿？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-01-07 13:02
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下面我们来讲一讲律师以及被拆迁和关停的化工企业，在面临拆迁关停的时候，如何争取合理的补偿？应该怎么做才能让自己利益达到最大化。
（一）选择一家专业的评估公司
我们给出的建议就是作为被征收人一定要选取一家专业的评估公司，因为其实在拆迁当中问题总共有两类，第一类是定性问题，第二类是定价问题。定性问题，就是说拆迁该不该补、补哪些项目、补的合法与不合法，这些问题都是由律师来解决的。定价问题，比方说我们化工企业的半成品它现在价值还剩多少，包装袋现在还值多少钱，机器设备可搬迁不可搬迁的区分开以后具体该给多少钱该折旧多少，这些最终是落实到一个定价问题，那么定价问题就应当是由评估公司来解决，因为我们也没有这样的资质，可是在实践当中因为评估就导致双方的矛盾非常大，难以调和。被征收人，我们化工企业主觉得你该给我的你没给我，你该给我高的你给我低了。征收人又觉得你这个要价太高，这就是双方的争议焦点。
关于选取评估公司，一定要选取专业水准过硬的，能够灵活运用各种评估方法的评估公司，在很在的三四线城市中，或者一些二线城市中的评估公司，他们的专业水准非常堪忧，基本上只会用所谓的重置成本法来计算，就是什么东西都用成本价计算，刨去折旧这样一个简单的办法。但实际上作为企业来讲，它是一个复杂的经营体，有各个要素，那么你不能说各个要素都拆开，然后去计算一个和。有的是计算它的经营价值更能体现企业的实际价值，有的比方说用市场比较法，有的用收益法，这就要求评估公司必须要有专业的水准，所以说请专业的评估公司是非常重要的。
那么，评估公司有没有必要单方委托？
就是由我们自己来选取一家我们自己信得过的评估公司，作为专业律师我们也建议大家应当选取。为什么这么说？虽然评估公司你单方委托后，可能评估结果最终政府不会完全认可，但是他会在极大的程度上去影响政府对整个搬迁过程当中对你这一块补偿的一个态度和思路，它是会最大程度上去给政府施加积极的影响。因为如果对一个地方的评估，政府聘用的评估公司评估出的价格是是一块钱，而你委托的评估公司评估出来就是五块钱，同样一个地方，为什么它是一块我就是五块，大家同样是有资质的评估公司，同样也经得起审核审计。那为什么就价格不同呢？这里边就是专业程度、评估方式以及标准的一个选取问题，这些问题就值得商榷，只有把这些问题解决好了评估价格才会合适。
（二）企业与律师要密切配合
要以法律手段来应对政府的一些违法措施，弱化违法拆迁对我们搬迁关停的消极影响，政府常见的一些手段比方说断水断电断路影响企业经营生产，甚至化工企业的安全。安全生产监督很重要，最近环保问题也很重要，那么可能有安监部门、环保部门来查，对你做一些行政处罚，然后私下还会跟你讲这些处罚其实都不重要，只要你签字都可以谈。所以这些违法的行政措施，需要律师和企业家共同配合去具体应对，必须要有专业的方式，否则的话你扛不过这个阶段，那么你的拆迁补偿款也很难有一个大的提高。
举个例子，就拿断电来说，我们有很多这种成功的维权案例。一家济南的企业，那么他当时就被断电了，断电以后怎么办呢？首先是要拨打当地电力公司的电话，报修投诉，反复投诉，同时要做电话录音，给当地打完还要给全国的客服电话打，非有效果。与此同时以律师的身份向电力公司发律师函，要求对停电的行为予以纠正，立刻恢复供电。同时律师出面跟电力公司进行沟通，通过以上这两项，我们曾经就给好多企业成功地恢复供电，如果这样的话还不行，那么就当机立断提起诉讼，因为只要是用电的合法企业它和电力公司之间都是有供用电合同关系的，或者说事实上的一个供用电的合同关系。
那么依据《电力法》、《电力供应与使用条例》这些法律层面的依据，供电企业不得违法擅自断电，他们做的很多这种断电的行为都是有漏洞的，并不是那么天衣无缝的。所以说就是面对刚才我讲的断水断电断路，以及各种行政处罚、行政强制手段。总的来讲，要有企业主和律师密切配合，一一予以应对和化解。
在应对政府施压的过程中可能会穿插一些政府邀请你谈判，或者我们主动找政府谈判的行为。就是这个谈判，在谈判桌上也是争取补偿的一个非常关键的机会。我们在谈判的时候又有一套合理的有事实依据的、合法的谈判方案，但在整个拆迁关停过程中由于所涉及的利益巨大，在谈判的基础上还需要有斗争的手段。只有这些斗争的手段生效以后，他感受到压力，才会迫使拆迁人放弃用违法的手段来对你进行打压，降低补偿甚至企图零补偿，就关停拆掉，这种企图才能给它粉碎掉。
（三）将强权的关停搬迁，变更为相对平等的一种交易
政府作为那行政决策方，其主体地位与被关停征收的企业具有不平等性。这种地位上的不平等性就决定了拆迁补偿谈判中被拆迁户往往是处于一种被动地位。专业的拆迁律师需要通过前期对拆迁项目、关停项目的合法性予以调查取证，分析企业本次的关停搬迁，获得补偿的事实和法律依据，发现并放大政府行政决策当中的一些违法之处。
在其违法执法时，以行政复议行政诉讼的方式增加它的违法成本，增加他的违法执法成本，让他有忌惮的，不要那么为所欲为。为双方构建平等的谈判地位多做准备，变强权关停拆迁为平等协商，最终使双方签订的补偿协议符合双方的自由意志，尽量使我们的补偿达到市场价，达到利益最大化。
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