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主城区企业污染搬迁
来源：吴少博律师事务所 分类：环保关停
- 1 . 主城区污染型企业搬迁的补偿政策
- 2 . 主城区污染型企业搬迁的合法程序
- 3 . 退城搬迁企业在征收时与行政机关产生争议，如何维权？
- 4 . 如何对退城搬迁企业进行合理的补偿
- 5 . 退城搬迁企业获得的补偿安置低于市场价值怎么办？
- 6 . 企业在退城搬迁过程中应当如何维护自身合法权益
目录
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1 主城区污染型企业搬迁的补偿政策
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大家好，这里是北京吴少博律师事务所，本所专为企业解决的是拆迁征收关停的补偿问题，我是李平。本期我们要讲的是主城区污染型企业搬迁的问题。我们今天讲第一个问题：主城区污水型企业搬迁的补偿政策。我们大家都知道，世界各地的城市化进程，先由农村转向城市，而后由城市转向农村。今天的中国随着改革开放几十年的发展，我们国家的土地问题，或者说土地的矛盾已经是日益尖锐。在有的城市当中，对于土地的使用和土地所有权的分割，已经到达了白日化的阶段。结合我们今天要讲的主城区污染型企业的补偿政策，我们应该注意一些什么问题？首先我们应该对这个事情进行一个定性，主城区污染型企业搬离城区，我们可以把这一类的问题，或者说政府拿出的这一类的标题，在企业的心中或者说在维权律师的心中，它是怎么定义的？结合我们以往办理案件的经验我们认为，主城区污染型企业的搬迁它其实就是一个逆城镇化，城市原来很小，企业刚刚发展的时候一开始其实是在城乡结合部或者是在郊区，但是由于城市的不断扩建，由于城市的不断扩大，原先处于郊区的这些企业就慢慢变成了城区。我们可以来举两个我们现实当中的例子，一个是北京首钢集团的搬迁，石景山区原先可以说绝对的北京的郊区，但是随着北京城市由一环到二环，二环到三环，三环到四环，四环到五环，逐步的扩建，首钢的位置也逐渐的成为了城区。那么它搬迁是必然性的。2008年的奥运会致使它搬迁只是一个导火索，在后面的节目当中呢我们会讲，或者说我们来分享第二个例子。我们今天还是回到我们的主题，说企业搬迁的补偿政策，有很多企业主在遇到这个问题的时候，其实它存在一个误区或者说存在一个误解。很多人认为企业的搬迁，或者说很多人听政府的人说企业的搬迁，这种主城区污染型企业的搬迁是没有补偿的，为什么呢？因为你是污染型企业，你已经不再符合该地区的产业布局，或者说土地利用总体规划，因而我们要求污染型企业搬迁。搬迁我们要记住，最重要的是从主城区，从现在这个地方搬到别的地方去进行安置，或者说一次性搬离。那么这一类的企业搬迁有没有相关的补偿呢？我们在目前的实际案例当中，以及查看各地方政府的政策当中，有的地方或者说绝大多数地方它是出台了这种补偿政策的，有相应的资金支持。为什么我们要提到一个资金支持的问题呢，因为有很多企业就会听政府说，我们不是房地产开发或者增收项目，没有资金支持，那么我们就来继续深入讲一下这个问题。第一个方面，我们认为企业搬迁他的资金应当是分为基本补偿和分类的资金支持，基本补偿和分类的资金支持。一般来说，比如说以河北省某市它出台的政策当中，基本补偿分为这么几个方面。第一是企业原先占有的土地在出让以后按其基准地价的标准上浮20%予以补偿。当然这块地是你以出让方式取得的。如果说是以划拨方式取得的基准地价的60%，上浮20%予以补偿。以租赁方式取得土地的适当给予补偿。未经合法程序批准，工改商的，住改非的，按人按工业用地的标准给予补偿。附作物以市场评估价格给予补偿。当然了，以上的土地补偿和地上附着物的补偿是一个基本补偿。那么政府这一块对于搬迁改造的资金支持一般来说是这样的，从政策的文件上来说是为支持企业搬迁改造，代企业在原土地或者地上物进行招标，拍卖出让以后取得的资金以其取得的收益减去土地和地上附着物的基本补偿收储成本和必须的政策性扣除之后，剩余的部分作为净收益，那么政府就把这一块主要用于支持企业的搬迁。那么有没有相关的比例呢？它是有的，基本上是30%、50%以及100%这三种档，这三档来进行补偿。至于您采用哪一档，或者说您的企业采用哪一档，就根据各地的相关政策来。基本上来说全国各地的政策大同小异，基本补偿和资金支持不得大于或者说不会大于你企业搬迁的投资总额。还有一个问题就是说征收也好，拆迁也好它有奖励政策，那么对于主城区污染型企业的搬迁，是不是也有奖励政策呢？从目前我们所了解到的一些地方性的政策来讲它是有的。一般以年限为基准，怎么说呢？政府今年出台了搬迁奖励的要求，或者说主城区污染型企业退城的要求，这样一个政策出台以后，一般以你和政府达成了相关的搬迁时间为基线，一般来说按一年两年三年百分点为2到8不等，各地方对于这些都有相关的政策，那么我们对这些政策应当予以了解。另外一方面，很多人考虑的另外一个问题说除了政府把我们的土地卖出去，所获得的资金对我们进行补偿之外，还有没有别的？还是刚才说的话，结合我们现在了解到的比较详细的河北某市，它所出台的一个政策当中有这么一句话，叫做采用上述资金支持方式外，可根据企业的地理位置、固定资产状况、行业性质和搬迁总投资及搬迁的积极程度，由市政府确定适当的土地收储价格，对搬迁型企业进行一揽子综合性的补偿和资金的支持。其实这里面就出现了两个问题，退城搬迁的污染型企业很多企业主在考虑有没有相关资金支持的时候，刚才我们就解决了这两个问题。我们下期节目要解决的就是主城区污水合法程序，谢谢大家。 -
2 主城区污染型企业搬迁的合法程序
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大家好，这里是北京吴少博律师事务所，本所专为企业解决拆迁征收关停的补偿问题，我是李平。我们上次讲的是第一个问题：主城区污染企业的搬迁补偿政策。那么我们现在来讲第二个问题：主城区污染型企业搬迁的合法程序，或者说合法的征收程序的问题。因为我们知道我们国家的土地分为两种，一个是国有土地，一个是集体土地。在国有土地上大多数取得了国有土地使用证的企业，它都有相关的房产证和土地证件。那么集体土地上的企业它很多都没有，那么遇到了这一类的问题，或者说当这件事情发生在你身上的时候，对于主城区污染型企业的搬迁，我们应当去了解，或者说我们应当去坚持的一个程序是哪些呢？当然这里面有现实中的，也有法律上的。我们上期讲到河北某市出台过相应的政策，那么我们接着来说，有的地方政府出台了一个政策，分为这么几个部分。第一是以企业提出拟搬迁申请，叫做以企业提出拟搬迁申请的，政府划定了一大片区域，城西或者城东城南城北其中的某一个方位，所有的污染型企业要求退出，对外宣称没有补偿，没有政策，等政策下来以后再说，那么这个时候他就会跟企业说，你企业提出一个拟搬迁的申请来交给我们城里的相关办公室，同时你也可以选择性地提出你想要去的地方，提出这么一个意向来。那么在这里面，结合我们以往的经验我跟大家分享一个事情，当你碰到了这种政府要求你自己提出要搬迁的申请的时候，请大家慎重。为什么呢？首先政府提出了一个大的方向这边要拆迁，因为相关的补偿政策还没有落地，你先提出来配合，当然我们不能怀疑政府的诚意，但是在这里面我们要提防，很多时候它确实是一个坑。你去申请人家可能会说我为什么要给你呢？我为什么要给你补，那么遇到了这种情况，希望大家要谨慎。有的地方还提出来一个方案，说企业或者是企业聘请有关的单位拟定搬迁改造方案，政府不出台，或者说因为这一片情况复杂，政府目前没有出台详细的搬迁方案。让你自己去找一个人或者找相关的资质单位，提出搬迁改造方案来，然后你去搬，这里就是一个承上启下上面跟你说你申请搬迁，下面跟你说你去拟定方案，其实这里面是有问题的。那么当我们企业遇到这样问题的时候，我们的建议是什么呢？既然是政府这边已经提出了主城区的工业企业搬迁，那么在这个时候我们可以查一查，政府在这一块一般来说会成立一个领导小组或者是领导办公室，对企业搬迁的方案有一个初稿，并且会经讨论审定。那么我们在做这件事情的时候，或者说我们碰到这样的事情的时候，就一定要慎之又慎。当然了，我们还是说回我们上一期节目当中提到的河北省某市政府，它提出了一些观点，比如说凡在市主城区内的某类型企业均接受市政府成立的搬迁改造领导小组的协调，这个办公室会为企业提供一条龙的服务，如果说各地的政府都能够出台这样的政策对我们是有利的。因为我们看过这份报告，或者说我们看过这份文件，规定还是相对详细的。比如说其中有一条就提到是主城区工矿企业搬迁改造领导小组对企业搬迁方案及供地计划要进行审定。如果这里边涉及到的区属企业的安全改造，要由市政府领导或者说是办公室领导进行审定，也就是说他对这个东西一家一家的来审，一家一个方案，那么如果我们没有碰到这样的好政策怎么办呢？我刚刚说到的第二条政府提出让你自己提申请，让你自己拟定出一个搬迁方案来，那么在这个时候请大家要慎重，这不仅仅涉及到政府的退城搬迁能否落实到位，更涉及到咱们企业的生死存亡。那么在主城区污染型企业搬迁当中，我们认为企业与政府之间是存有争议的，而且这个争议点非常的大，所以我们下期要讲的就是退城搬迁的企业遇到了争议问题，如何来解决？谢谢大家。 -
3 退城搬迁企业在征收时与行政机关产生争议，如何维权？
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大家好，这里是北京吴少博律师事务所，本所专注于企业的征收拆迁关停补偿问题，我是李平。今天我们接着讲，主城区污染型企业退城搬迁的问题，我们今天讲这个问题当中的第三小点：退城搬迁征收过程当中遇到了征收，如何进行维权。接着我们上面的话题，我们认为随着中国城市化的进程加快，在未来几年甚至是十几年的过程当中，污染型的企业从主城区搬出去将成为一个必然的趋势。为什么呢？谁都不愿意住在一个油漆厂旁边，这是一个最简单的比喻，我们在第一期当中说到一个问题，今天呢给大家分享一个实例，我们所里自己做过一些案子，这个案子就在北京，这是一个油脂的制造类企业，它原先在北京今天六环的位置，那么今天的北京，有人说环北京高速的修建就是北京的七环，当然这个话呢只能是咱们开开玩笑，他并没有正式的命名为北京的七环。北京的七环六环修了以后，那么它这个企业就在我们所说的主城区退城搬迁的行列，那么遇到了这个问题他应该怎么维权呢？我们认为首先各企业主必须明确一点，目前我们的国家国务院和环保部已经明确的提出了禁止环保一刀切，而且有关停的就应该有补偿，因为污染型企业现在搬迁也好，征收也好，很多时候政府先来关停，举几个例子来说，比如国务院出台的《关于加快推进畜禽养殖废弃物资源化利用的意见》当中指出，企业环保整治是必然要求，但地方政府更需要加强政策引导和资金支持，帮助企业进行转型升级。在推进环境保护整改升级工作的同时，也要照顾到被搬进企业的合法利益。国家层面已经提出了依法依规治理，那么我们企业在现实当中如果说遇到这个问题怎么办呢？第一，如果说咱们被关停或者是被要求退出了我们先查查自己有没有排污许可证？我的排污是否实际达标？是否符合要求？再往上套我们刚才所说的在这个时候是不是可以通过整改，通过改造升级来达到恢复生产的可能性。有的企业家就会提出，被关停有没有恢复生产的可能性呢？结合我们的实践经验以及法律规定来说，我们认为是有可能的。为什么呢？第一，关停绝大多数是相关部门受到了上面环保大督查的压力之下做的，可能压力过去了，他就让你生产了。第二，在法律上是有明确规定的，只要你符合要求它是可以恢复的，所以我们认为是有这样的可能性的。如果遇到了这个问题，关停也好搬迁也好，我们还应该做什么？我们提出第二条，可以要求补偿，如果说恢复生产已经不可能了，或者说我们维权的目标就是要么恢复生产，要么进行补偿，如果说进行补偿，应该从哪几个方面来做？第一，甭管是关停拆迁我们首先要求按照征收标准，或者说按照征收的程序，把我们的土地、房屋、停产停业、装修、附属等都要得到补偿。第二，如果说在我们有土地证的情况下，我们建议城区离水源地保护地比较远的地方，要求进行土地置换，因为企业的生产才是长久之计，我们可以要求土地置换之后在另外一块土地上重新恢复生产。一次性的补偿资金虽然有的时候可能会比较多，但咱实话实说，咱不能守着这点钱对不对？所以说如果能够置换土地，重新生产也是好事。第三，我们可以要求产能置换，说白了就是转产。有条件的企业，或者说有实干精神的企业家，我们认为这一点意见对你还是有用的。进行转产可以在政府那里得到比如说税收、用地、建房等各方面手续的优惠，或者说给你来个无息贷款等等，各方面的有利条件反而有可能有利于企业的再发展。 -
4 如何对退城搬迁企业进行合理的补偿
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大家好，这里是北京吴少博律师事务所，本所专注于企业拆迁征收关停的补偿问题，我是李平。我们这是一个连续的分享，这一次分享的主题仍然是退城企业搬迁。我们今天要分享的是这个主题当中的第四个问题，我们上一期的视频已经讲到了补偿，那么现在我们就来讲讲怎么合理的补，如何进行合理的补偿评估。我们在现实的办案当中碰到了很多企业，多数被拆迁企业不太重视这个搬迁的评估，说政府应该不会亏我们。当然这是个人之见，我们认为退城搬迁企业应当将补偿过程当中的评估问题放在我们这次搬迁过程当中，或者说补偿过程当中一个重要的节点上，绝对不能把他轻视了，为什么？因为这里面涉及到你的基本利益，如果我们在补偿这一块重视起来应该从哪些方面来做？第一，我首先告诉大家你把它重视起来是有依据的，根据我们国家国有土地上的企业评估来说，有这么一句话叫做房地产估价机构应该是由双方协商，协商不成的再由多数或者是随机来决定。那么这里面涉及到一个问题，首先就是说你这个补偿价钱应该是由房地产评估公司来做，他来告诉你你这个东西值多少钱。第二，既然是第三方的评估机构，我们就可以要求他独立客观公正，当然这也是法律上对于第三方评估公司的要求。这里面如果有政府机构政府人员去干涉他怎么办呢？在法律上严格禁止任何单位和个人对评估机构进行干预。当然了，我们不能天天跟在人家后面，万一有人去影响怎么办？那么这个时候我们可以看他的评估报告，评估报告在法律上有严格的要求，房地产估价机构或者是房地产估价师出现了虚假或者是重大的差错的评估报告是由发证机关责令去改正，并给予警告，甚至处以罚款，严重的个人或单位将构成刑事犯罪。这是退城搬迁的国有企业上的土地，我们可以参照这个国有土地上房屋征收补偿条例当中关于评估的规定，那么如果说我们是集体土地上怎么办呢？其实集体土地上有这么几个，一个叫做《土地管理法》，一个叫做《物权法》，还有一个《中小企业促进法》这是三个法律。这三个法律以外，还有什么？大家都知道前些年我们国家的经济是粗放式的发展，因而在很多省或者市一级的法规或者政策当中对于我们企业的发展都是有一个政策性也好，或者是倾向性也好，有一个优惠性的文件，我们可以去找一找。那么如果刚才说法律上是这样规定的，那么我们从现实的角度来说，在评估当中为什么我们一定要去重视呢？首先我们从自身角度来说，工厂的搬迁涉及到了工厂里面的人，财物，甚至影响到你企业的产供销，涉及到了企业的方方面面。因此对于企业这一块的评估或者说估价是非常复杂的。这不但关系到咱们企业的搬迁，还涉及到各位企业主以后能否继续在这一行。因此我们建议大家予以重视，当然了如果说我们在搬迁过程当中，准确的应该是怎么来注意这个问题？我们通过以往的经验把搬迁分为这么几个阶段，第一个阶段叫做准备阶段，第二个阶段叫做搬迁阶段，第三个阶段叫做后生产阶段，或者说叫做搬迁后恢复阶段。接下来我们讲这么几个事大家套一套，第一搬迁的准备阶段，这个时候其实企业往往就会注意到两个问题。第一个方面你可能能听到很多的消息，这里面你能听到你的客户也许也能听到，那么他就会对你的交货能力，对你的生产能力会持怀疑态度，这种准备阶段往往会使你企业的生产或者说经营迅速下降。第二个阶段会怎么样？第一个阶段一直在往下减，一直在往下降，到了第二个搬迁阶段的时候，可能你企业就完全停产了。当然我们这说的还是之前我们讲到的主城区污染型企业的搬迁问题，你完全停产了这种损失对于大家来说是非常巨大的。那么你在这种大额的或者说大面积的损失过程当中，你还不去重视评估，或者说不从现实角度不从法律角度来考虑这些问题，对于后面的第三个阶段，你可能就会遇到很大的问题。第三个阶段是什么阶段？不知道大家还记不记得我刚才是怎么说的，就是搬迁后恢复生产的问题，如果说我们遇到了这个问题从法律的角度来说需要注意哪些呢？第一，评估机构应当是政府出个建议由你们来指定。不是人家来定。第一种方案由你们来定，或者是由你们多数人来定，如果还定不下来，一般来说是通过摇号。第二，评估当中往往政府会跟你说我只评估看得见的，在我们的实际办案过程当中，很多评估公司于停产停业损失是不予评估的，因为评估公司和评估师只对他被委托的事项进行评估，可能政府就没让他对停产停业损失进行评估。那么我们在这里面就要提出来，我的停产停业损失，也应当进行评估。第三，有可能存在漏项，这个时候也要注意。第四，在法律上要注意的就是评估的时间节点的问题，在我们现实中碰到有些地方的政府在搬迁过程当中，总是先给企业施压，然后拿出两张所谓的统计单来，这样的行为是违法的。与此同时如果政府在给你施压的同时，我们也可以密切的关注政府在这个阶段当中有没有违法的问题。希望通过我们之前的分享，以及我们之后还有两期的分享，能够在大家搬迁的过程当中起到一定的帮助作用，帮助大家更好的更多的去争取自己的合法权利，谢谢大家！ -
5 退城搬迁企业获得的补偿安置低于市场价值怎么办？
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大家好，这里是北京吴少博律师事务所，本所专注于企业的拆迁征收和关停的补偿问题，我是李平。今天我们来讲主城区污染型企业退城搬迁问题的第五个小点，退城搬迁企业获得的补偿安置低于市场价值怎么办？其实有心的企业主能听出来，我们今天的这个点和上一期所分享的关注评估是连续的，可能我这个东西值800万，那么人家给了我500万，用我们的话来说就是低于市场价值，你才会返回来关注你的评估，从我们实务经验来说，被要求搬迁的企业，如果对其被补偿的价格认为低于市场价值怎么办？应该是评估报告有问题。那么这个时候我们应该对评估报告提出疑问，因为在法律上对于出具评估报告的评估机构，他有义务对你这份评估报告进行答疑解惑。这个时候其实对于企业如果你能明白评估当中出了哪些问题就能够听得懂他所说出的是否有道理，对于评估我们认为确定了它的价值是有意义的。按照国家的法律规定，我们应该怎么做呢？首先，在十天之内，法律上明确规定在你收到一份评估报告之后十天之内是可以申请复核评估的。当然了我们所说的复核评估，或者说你提出这个申请，它的前提是一份完整的评估报告，可不是政府给你的那几张纸，那么如果说你收到了一份评估报告，在十天之内提出了申请，对于这个申请又不满或者说对这个复核的结果还不满我们可以在十天内提出要求专家委员会进行鉴定，或者说我们可以申请鉴定。如果仍有异议的按照《国有土地上房屋征收补偿条例》第26条的规定，申请行政复议或者说是提起行政诉讼，在这个点里面，通俗的来说其实比较简单，就是你对这份评估报告的不满，我们应该怎么做？在这个时候我们给大家一个终极建议，我在这里给大家放一个大招，大家可以邀请专业的评估机构或者说要求专业的维权律师来介入你的企业搬迁补偿问题。这一期的内容相对简单，但是这一期的内容，大家有两个时间节点一定要记住，两个十天，谢谢大家。 -
6 企业在退城搬迁过程中应当如何维护自身合法权益
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大家好，这里是北京吴少博律师事务所，本所专注于企业的征收拆迁关停补偿问题，我是李平，今天的这期节目我们仍然关注污染型企业从主城区搬迁出来的问题，就是企业退城搬迁的问题。今天这一期是我们这一个系列的收尾，结合以往的经验给大家分享一下在退城搬迁当中的企业，应当如何维护自身合法权利的问题。我们从三个方面来讲，当然了，这里面可能也需要大家关注我们这一个系列的节目，因为我们今天讲到的这三个问题当中的一些细节性问题，是重复或者是延续了我们前期的节目。各位企业主，当我们面对即将到来的或者说国内即将到来的这种大规模的退城搬迁转型的时候，我们建议各企业一定要保护好自己，创业艰难，企业该如何保障生产经营和企业的生存发展不断层，有对于我们不利的条件下我们应当去如何生存，就是我们今天要讨论的问题，还是刚才说的三个方面。第一个方面，企业应当充分地研读相关的法律法规和政策文件，明确自身的情况，说白了就是查内账，查外帐。第二，根据目前国内的法律法规以及各地方政府出台的政策文件，哪些是符合要求的？哪些是应当按照企业自身条件来给予的合理性部分？我们常说合理的不一定合法，但是合法的也不一定合理。所以在维权的过程当中我们要关注的是既合法又要符合企业自身的情况，这个就是我们争取的合理部分。因此企业首先就要明白自身情况，把自己这些东西往上套国家的法律法规，地方性的政策是应该怎么规定的，或者说它就是这么规定的，我们企业在这一次的关停过程当中，或者说退城过程当中应当是寻求补偿呢还是应当是寻求转产呢？建议大家尽量避免企业被直接关停。第三，找对企业自己的症状并对症下药，目前从中央到各部委，再到地方的各级政府，在这种时候或者说在退城搬迁大潮当中确确实实有的地方提出了确实的要求。但是实践当中我们会发现，很多企业并不能真正的按照法律法规和政策的要求得到实质的充分的补偿和安置。对此，我们建议企业放弃被动等待，主动地从企业自身的需求出发去争取和创造，去选择自己更为优厚的补偿条件。我们认为要实现这么一个目标，在法律上在政策上多多考虑是必不可少的。如果说我们自己对这下药，可能有的时候会有所偏差，怎么办？我们第五期当中讲到比如说面对于评估我们可以聘请专业的评估人员，对于搬迁过程当中出现的法律问题我们可以聘请相关的律师，专业评估家专业维权，使我们企业得到一个有效的或者说现实合理的补偿问题。如果遇到了退城搬迁我们要怎么做？我建议大家谨守维权底线力争优惠政策。为什么这么说？大家要知道企业的维权之战核心在于如何使政府意识到自己的价值，但维权应理性应该合法，所以我们说谨守维权底线，底线在哪？第一合理合法，我们前面讲到合理合法，这个合理部分就是我们刚才的第二句话，力争优惠的政策。比如说税收，比如说土地，还是那句话，企业应首先确定自身的情况，做好充分的维权准备，制定出自己争取补偿安置条件的底线和上线。我们既不能做贪吃蛇，也不能在这种搬迁过程当中让自己陷入一个被动，陷入一个值1000给500的境地。在此预祝大家维权成功，当然了，总结北京吴少博律师事务所代理的大量企业拆迁维权案件，我们有充分的信心肯定，企业完全能够实现在遭遇各类关停搬迁难题后仍旧保持顽强的生命力。只要企业能够明确自己争取补偿的法律依据是什么，找对维权方向，得到专业的支持，这场“生死挑战”终将成为帮助企业完成蜕变的试金石，企业终将获得新生。谢谢大家的关注，谢谢。
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