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如何对退城搬迁企业进行合理的补偿
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-01-04 17:15
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大家好，这里是北京吴少博律师事务所，本所专注于企业拆迁征收关停的补偿问题，我是李平。我们这是一个连续的分享，这一次分享的主题仍然是退城企业搬迁。我们今天要分享的是这个主题当中的第四个问题，我们上一期的视频已经讲到了补偿，那么现在我们就来讲讲怎么合理的补，如何进行合理的补偿评估。
我们在现实的办案当中碰到了很多企业，多数被拆迁企业不太重视这个搬迁的评估，说政府应该不会亏我们。当然这是个人之见，我们认为退城搬迁企业应当将补偿过程当中的评估问题放在我们这次搬迁过程当中，或者说补偿过程当中一个重要的节点上，绝对不能把他轻视了，为什么？因为这里面涉及到你的基本利益，如果我们在补偿这一块重视起来应该从哪些方面来做？
第一，我首先告诉大家你把它重视起来是有依据的，根据我们国家国有土地上的企业评估来说，有这么一句话叫做房地产估价机构应该是由双方协商，协商不成的再由多数或者是随机来决定。那么这里面涉及到一个问题，首先就是说你这个补偿价钱应该是由房地产评估公司来做，他来告诉你你这个东西值多少钱。
第二，既然是第三方的评估机构，我们就可以要求他独立客观公正，当然这也是法律上对于第三方评估公司的要求。这里面如果有政府机构政府人员去干涉他怎么办呢？在法律上严格禁止任何单位和个人对评估机构进行干预。当然了，我们不能天天跟在人家后面，万一有人去影响怎么办？那么这个时候我们可以看他的评估报告，评估报告在法律上有严格的要求，房地产估价机构或者是房地产估价师出现了虚假或者是重大的差错的评估报告是由发证机关责令去改正，并给予警告，甚至处以罚款，严重的个人或单位将构成刑事犯罪。
这是退城搬迁的国有企业上的土地，我们可以参照这个国有土地上房屋征收补偿条例当中关于评估的规定，那么如果说我们是集体土地上怎么办呢？其实集体土地上有这么几个，一个叫做《土地管理法》，一个叫做《物权法》，还有一个《中小企业促进法》这是三个法律。这三个法律以外，还有什么？大家都知道前些年我们国家的经济是粗放式的发展，因而在很多省或者市一级的法规或者政策当中对于我们企业的发展都是有一个政策性也好，或者是倾向性也好，有一个优惠性的文件，我们可以去找一找。
那么如果刚才说法律上是这样规定的，那么我们从现实的角度来说，在评估当中为什么我们一定要去重视呢？
首先我们从自身角度来说，工厂的搬迁涉及到了工厂里面的人，财物，甚至影响到你企业的产供销，涉及到了企业的方方面面。因此对于企业这一块的评估或者说估价是非常复杂的。这不但关系到咱们企业的搬迁，还涉及到各位企业主以后能否继续在这一行。因此我们建议大家予以重视，当然了如果说我们在搬迁过程当中，准确的应该是怎么来注意这个问题？我们通过以往的经验把搬迁分为这么几个阶段，第一个阶段叫做准备阶段，第二个阶段叫做搬迁阶段，第三个阶段叫做后生产阶段，或者说叫做搬迁后恢复阶段。
接下来我们讲这么几个事大家套一套，第一搬迁的准备阶段，这个时候其实企业往往就会注意到两个问题。第一个方面你可能能听到很多的消息，这里面你能听到你的客户也许也能听到，那么他就会对你的交货能力，对你的生产能力会持怀疑态度，这种准备阶段往往会使你企业的生产或者说经营迅速下降。第二个阶段会怎么样？第一个阶段一直在往下减，一直在往下降，到了第二个搬迁阶段的时候，可能你企业就完全停产了。当然我们这说的还是之前我们讲到的主城区污染型企业的搬迁问题，你完全停产了这种损失对于大家来说是非常巨大的。那么你在这种大额的或者说大面积的损失过程当中，你还不去重视评估，或者说不从现实角度不从法律角度来考虑这些问题，对于后面的第三个阶段，你可能就会遇到很大的问题。第三个阶段是什么阶段？不知道大家还记不记得我刚才是怎么说的，就是搬迁后恢复生产的问题，如果说我们遇到了这个问题从法律的角度来说需要注意哪些呢？第一，评估机构应当是政府出个建议由你们来指定。不是人家来定。第一种方案由你们来定，或者是由你们多数人来定，如果还定不下来，一般来说是通过摇号。
第二，评估当中往往政府会跟你说我只评估看得见的，在我们的实际办案过程当中，很多评估公司于停产停业损失是不予评估的，因为评估公司和评估师只对他被委托的事项进行评估，可能政府就没让他对停产停业损失进行评估。那么我们在这里面就要提出来，我的停产停业损失，也应当进行评估。
第三，有可能存在漏项，这个时候也要注意。
第四，在法律上要注意的就是评估的时间节点的问题，在我们现实中碰到有些地方的政府在搬迁过程当中，总是先给企业施压，然后拿出两张所谓的统计单来，这样的行为是违法的。与此同时如果政府在给你施压的同时，我们也可以密切的关注政府在这个阶段当中有没有违法的问题。
希望通过我们之前的分享，以及我们之后还有两期的分享，能够在大家搬迁的过程当中起到一定的帮助作用，帮助大家更好的更多的去争取自己的合法权利，谢谢大家！
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本所在对过往总结累计出版了《企业拆迁维权攻略》3本和《企业拆迁征收关停百问百答》5本。
由律所主任亲自录制企业拆迁征收关停维权视频，目前已经累计超过300个。
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