国有土地上“住改非”房屋, 该怎么补偿?

在征收过程中，我们常听到“住改非”这个词。那么，对于“住改非”，法律到底是怎么规定的，“住改非”房屋征收补偿与一般住宅房屋补偿又有什么不同，本文谨以此为题进行讨论。

一、什么是“住改非”房屋。

在现实中，由于历史原因，很多临街住宅的房屋所有权人为了提高生活水平，将住宅房屋用作生产经营，并且办理了相关的营业执照、依法纳税，但是在房产证上关于房屋用途却仍然登记的是住宅，并没有改成商业用途，这就是平常我们说的“住改非”房屋。由于房产证上登记的是住宅，因此征收方普遍将其当做住宅房屋来进行补偿安置，但被征收人却认为自己一直是把房屋用作生产经营的，应该按照商铺来进行补偿，因此在征收过程中就会产生较大分歧。那按照法律规定，“住改非”房屋又该怎么补偿呢？

二、现行法律、行政法规和司法解释对“住改非”如何认定及补偿没有明确规定，各地政策不一，但总的原则是给予适当补偿。

在我国现有的法律法规中，并没有一个统一的“住改非”的认定标准以及补偿标准。但根据国务院2003年发布的国务院办公厅关于《认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”该条规定作为国务院发布的一项政策，在现有法律法规对此并无规定的情形下，对行政机关也具有约束力，各地在作出相应的征收补偿政策时，也应参照该条款，对“住改非”房屋给予适当补偿。

比如在南京，根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》中的规定，2010年7月1日前的“住改非”房屋，凭其合法有效的工商营业执照、完税凭证，按照省、市相关规定给予补偿。《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》中规定，“住改非”房屋符合规定的，分别参照营业用房、非营业用房进行评估，高于其按住宅房屋评估价的差价部分，作为停产停业损失的补偿；低于的，分别给予不超过住宅房屋评估价8%、5%的停产停业损失补偿。

在广州，根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，“住改非”房屋选择产权调换的，按住宅用房进行补偿，选择货币补偿的，根据时间段的不同，征收部门可按照经营性用房市场评估价的50%到70%给予补偿，并且实际补偿总价不低于按照住宅房屋的补偿金额。

专业的征收拆迁律师能够结合当地政策以及法律规定，尽最大可能地维护当事人的合法权益，让当事人能够获得更合理的补偿。当业主的“住改非”房屋遇到征收，如遇征收补偿政策不合理，应该给予合理补偿的而不给予补偿的，这时应尽快委托专业征收拆迁律师来维权。